價(jià)值高達(dá)310.5億元的土地,意味著什么?

2020-02-25 21:03:23 來(lái)源:時(shí)代周報(bào)

價(jià)值高達(dá)310.5億元的土地,意味著什么?

這是上海以及內(nèi)地地塊最高價(jià),也是上海推行土地預(yù)申請(qǐng)制度以來(lái)的最高價(jià)。

2月20日15:41,香港怡和集團(tuán)附屬香港置地聯(lián)合體以310.5億元,競(jìng)得上海徐匯濱江西岸金融港地塊。

“土地中有大比例的商業(yè)辦公性質(zhì)為自持,會(huì)令傳統(tǒng)的住宅開(kāi)發(fā)商望而卻步。”2月24日,一位長(zhǎng)期觀察上海土地市場(chǎng)的不具名業(yè)內(nèi)人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示,這也將傾向于高周轉(zhuǎn)模式的開(kāi)發(fā)商擋在了預(yù)申請(qǐng)之外。

也有業(yè)內(nèi)人士以最早由中民投拿下的黃浦區(qū)“小東門街道616、735街坊”地塊(現(xiàn)綠地外灘中心)總開(kāi)發(fā)成本投入推算估計(jì),香港置地拿下的地王總投資或?qū)⒊^(guò)700億元。

2019年12月24日,上海徐匯濱江南延伸段WS3單元28個(gè)組團(tuán)地塊(簡(jiǎn)稱“310.5億元地王”)宣告采取預(yù)申請(qǐng)制,起始價(jià)310.2億元。2020年1月19日,兩名預(yù)申請(qǐng)人參與。2月20日,香港置地下屬公司聯(lián)合體僅一輪報(bào)價(jià)拿下。

28個(gè)地塊的捆綁,是歷次預(yù)申請(qǐng)地塊中數(shù)量最多的。在聚光燈下閃閃發(fā)光:地處徐匯濱江最核心位置、世界級(jí)金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺(tái),比肩外灘和陸家嘴,打造上海國(guó)際金融中心的新增長(zhǎng)極等。

現(xiàn)在,地王上半場(chǎng)已結(jié)束,下半場(chǎng)將由參與主體給出答案。

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預(yù)申請(qǐng)制12年

這是上海試水推行土地預(yù)申請(qǐng)制度的第12年。

2月22日,一位不具名的房企人士向時(shí)代周報(bào)記者表示,2009年,為了應(yīng)對(duì)頻頻出現(xiàn)的高溢價(jià)地王,上海推行了預(yù)申請(qǐng)制,這也使得2010年上海土地溢價(jià)率走低。

預(yù)申請(qǐng),即指土地在正式掛牌出讓前,買方向政府表明購(gòu)買意向,并承諾其愿意支付的土地價(jià)格,借以避免土地流拍。

2009年外灘國(guó)際金融服務(wù)中心8-1地塊、2013年新鴻基拿下的徐家匯中心地塊等,是過(guò)往12年里預(yù)申請(qǐng)出讓的典型。

區(qū)別于一般的土地出讓公告,“預(yù)申請(qǐng)”公告自帶“規(guī)劃”,展示著官方對(duì)地塊的開(kāi)發(fā)意見(jiàn)。比如外灘國(guó)際金融服務(wù)中心8-1地塊要求建設(shè)“應(yīng)充分體現(xiàn)外灘金融貿(mào)易區(qū)的功能定位要求”。

在預(yù)申請(qǐng)制度試行早期,上海曾一度叫停過(guò)。2011年4-5月,上海原本需要通過(guò)預(yù)申請(qǐng)程序的10余幅地塊改為傳統(tǒng)的招拍掛出讓。

2015年,被業(yè)內(nèi)人士視為預(yù)審請(qǐng)制度的分水領(lǐng)。

當(dāng)年11月,上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局宣布廢止原《關(guān)于試行上海市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請(qǐng)制度的通知》即滬規(guī)土資地〔2009〕1281號(hào),按照滬規(guī)土資地規(guī)〔2015〕831號(hào)推行預(yù)申請(qǐng)制。

自此,上海推行第二個(gè)版本的土地預(yù)申請(qǐng)規(guī)則,其有效期界定在2015年12月1日至2020年11月30日。

對(duì)比兩個(gè)版本的規(guī)則不難發(fā)現(xiàn),新規(guī)給了各區(qū)縣更大自主權(quán)。

比如,第二版規(guī)則中不再出現(xiàn)“50%以上的地塊應(yīng)進(jìn)入第一批預(yù)申請(qǐng)程序”的限制;對(duì)“用地預(yù)申請(qǐng)階段”時(shí)間予以了放寬,給出“具體時(shí)間可由出讓人根據(jù)實(shí)際情況確定”;也取消了原試行辦法第十三條中預(yù)申請(qǐng)地塊無(wú)人問(wèn)津后不組織招拍掛的限制。

門檻被抬高

但出讓門檻抬高,最為直觀的是出讓面積的增大。

根據(jù)上海土地市場(chǎng)官方網(wǎng)站羅列,自2012―2019年,發(fā)布過(guò)具體信息的預(yù)申請(qǐng)地塊共計(jì)22個(gè)。

時(shí)代周報(bào)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),以2013年數(shù)量最多,有10個(gè),其次為2019年的3個(gè)地塊。

2013年,多數(shù)地塊的面積僅在7萬(wàn)平方米以下。最小的是2013年預(yù)申請(qǐng)的hk275A-02號(hào)地塊,面積約1萬(wàn)平方米。上海融創(chuàng)綠城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以10.44億元摘得。在總價(jià)和出讓面積上,跟本次310.5億元地王相差近30倍。

本次的地王也是面積最大的一塊,約32.3萬(wàn)平方米,為歷年來(lái)3個(gè)擬出讓面積在20萬(wàn)平方米以上的地塊之一。

其余兩個(gè)為2017年浦東新區(qū)北蔡Z000501單元地塊組團(tuán)和2019年浦東新區(qū)張江中區(qū)地塊組團(tuán),分別約為25.4萬(wàn)平方米和20.1萬(wàn)平方米。

“出讓面積的增加,是對(duì)開(kāi)發(fā)商綜合能力的考驗(yàn),也助于區(qū)縣政府對(duì)區(qū)域的綜合規(guī)劃。”一位前十強(qiáng)房企助理總裁2月23日對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。他所在的公司曾拿下過(guò)一幅預(yù)申請(qǐng)地塊。

22個(gè)地塊的得主里,有香港置地、新鴻基和瑞安房地產(chǎn)為代表的港資房企;也有以上海地產(chǎn)集團(tuán)、綠地集團(tuán)、陸家嘴集團(tuán)、張江高科、華潤(rùn)、華僑城等為代表的國(guó)企央企;以及有其他資本背景的企業(yè),如中民投、金融街、信達(dá)地產(chǎn)、星浩資本等。

近年來(lái),民企單一主體不再是預(yù)申請(qǐng)地塊的得主。最近的一次追溯至2013年公告的青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)21A-02A等4個(gè)組團(tuán)地塊,2014年初由寶龍地產(chǎn)以8.04億元摘得。

“即便是龍頭民營(yíng)房企要拿,通過(guò)組合體的方式才易被政府接受。”該助理總裁稱,比如2018年的徐匯區(qū)虹梅街道組團(tuán)地塊就是由萬(wàn)科聯(lián)合國(guó)企拿下,成交價(jià)98億元。

2014年開(kāi)始,上海對(duì)開(kāi)發(fā)商從拿地保證金比例、拿地資金審核、打分等等方面提出要求。

價(jià)格也在提升。2013年,綠地和融信中國(guó)聯(lián)合體以47億元拿下的青浦徐涇鎮(zhèn)會(huì)展中心3地塊,已經(jīng)是當(dāng)年青浦區(qū)的地王。但自2014年,預(yù)申請(qǐng)地塊成交價(jià)已經(jīng)沒(méi)有再低于60億元。

自持的考驗(yàn)

港資依舊在創(chuàng)造上海預(yù)申請(qǐng)地塊的高價(jià)。

在22個(gè)地塊中,成交總價(jià)最高的前五幅地塊中,港資聯(lián)合體占據(jù)了3幅。香港置地的310.5億元地王居首,其余還有新鴻基2013年以217.7億元拿下的徐家匯中心地塊,以及瑞安房地產(chǎn)聯(lián)合體2018年以136億元拿下的黃浦區(qū)淮海中路街道123、124、132街坊地塊。

這3幅地的共性是大比例的自持土地。

在過(guò)往的22個(gè)預(yù)申請(qǐng)地塊中,僅有2012年象嶼置業(yè)拿下閘北區(qū)470街坊6丘地塊,為純住宅地塊,其余皆為商業(yè)辦公或者商業(yè)辦公住宅綜合性用地。

以本次310.5億元地塊為例,當(dāng)中規(guī)定了超過(guò)80%以上為商業(yè)辦公及文化用地。即便是有住宅地塊,但可售商品住宅占比較低,僅為租賃住宅面積的1/3。

這種考驗(yàn)的難度極大。

“開(kāi)發(fā)、操盤以及風(fēng)險(xiǎn)把控等層面都是跨越級(jí)的要求。”上述前十強(qiáng)房企助理總裁認(rèn)為,上海自2017年開(kāi)始推出只租不售住宅地塊時(shí),已經(jīng)令不少開(kāi)發(fā)商感覺(jué)棘手,“本次地王地塊租賃住宅面積高達(dá)15.6萬(wàn)平方米。”

2月21日,新鴻基地產(chǎn)回復(fù)時(shí)代周報(bào)記者表示,上海徐家匯中心項(xiàng)目預(yù)計(jì)將于2023年分階段落成。據(jù)悉,從中民投手上接過(guò)地王項(xiàng)目后,綠地董事長(zhǎng)張玉良親自出馬對(duì)綠地外灘中心進(jìn)行招租。

關(guān)鍵詞: 土地

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