千呼萬喚始出來、央行又放大招：26萬億個人住房貸款利大變革！

千呼萬喚始出來。12月28日，央行針對存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR(貸款市場報價利率)有關事宜進行了公告。

公告提到的存量浮動利率貸款，是指2020年1月1日前金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款(不包括公積金個人住房貸款)。此外，自2020年1月1日起，各金融機構不得簽訂參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款合同。

公告稱，存量浮動利率貸款定價基準轉換為LPR，除商業性個人住房貸款外，加點數值由借貸雙方協商確定。商業性個人住房貸款的加點數值應等于原合同最近的執行利率水平與2019年12月發布的相應期限LPR的差值。

央行負責人表示，具體執行過程中有三項原則。

一是，借款人可與銀行協商確定將定價基準轉換為LPR，或轉換為固定利率，借款人只有一次選擇權，轉換之后不能再次轉換。已處于最后一個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉換。

二是，轉換工作自2020年3月1日開始，原則上應于2020年8月31日前完成。

三是，轉換后的貸款利率水平由雙方協商確定，其中，為貫徹落實房地產市場調控要求，存量商業性個人住房貸款在轉換時點的利率水平應保持不變。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，此次的調整對于存量貸款市場或者說原先的按揭貸款市場有一定的影響。但需要注意，這種影響是計算方式的變化，但利率本身不會變，或者說不會過多影響購房者的月供水平，這是近期商業銀行網點需要積極宣傳的內容。

商業性個人住房貸款有兩種選擇

嚴躍進分析稱，此次政策明確，因為LPR基礎利率每個月都會發布，那么針對“實際月供是不是每個月都調整”的疑問，給出了明確答復，即可以約定一直不變，也可以約定一年一次，但絕對不會出現每個月調整一次。

定價基準掛鉤LPR的：

LPR的期限品種依據原合同的借款期限確定，確定后在合同剩余期限內不再調整;加點數值為原合同最近的執行利率與2019年12月LPR的差值(可為負值)，在合同剩余期限內固定不變;轉換時點利率水平保持不變;借貸雙方可重新約定重定價周期和重定價日，重定價周期最短為一年。

同一筆商業性個人住房貸款，在2020年3-8月之間任意時點轉換，均根據2019年12月LPR和原執行的利率水平確定加點數值，加點數值不受轉換時點的影響，銀行和客戶可合理分散辦理。目前，大多數存量商業性個人住房貸款的重定價周期為1年且重定價日為每年1月1日。

以此為例，若某筆商業性個人住房貸款原合同期限20年，剩余期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，現執行利率為4.9%×(1+10%)=5.39%。

2019年12月發布的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉換定價基準，且重定價周期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日，那么加點幅度應為0.59個百分點(5.39%-4.8%=0.59%)。

2020年3月30日至12月31日，執行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。在此后的第一個重定價日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價規則，執行的利率將調整為2020年12月發布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此類推。

定價基準轉換為固定利率的：

商業性個人住房貸款轉換后利率水平應等于原合同最近的執行利率水平，也就是改革前后利率不變。

值得關注的是，無論哪種選擇，第一次調整的時候，也就是轉換的第一年，實際算出來的利率是不會變的，購房者不必擔心月供額的變動。

民生銀行首席研究員溫彬分析稱，對存量商業性個人住房貸款在轉換時點的利率水平保持不變，有利于穩定市場預期，保持居民住房貸款利率在合理均衡水平上的基本穩定。

央行負責人稱，自公告發布之日起，銀行應盡快制定存量商業性個人住房貸款定價基準轉換工作計劃，包括系統配套、人員培訓等，同時通過多種渠道(包括官網和網點公告、短信、郵件、手機銀行和電話通知等)告知客戶，在雙方協商一致的前提下，盡可能以簡便易行的方式變更原合同條款。

截止2018年末，我國個人住房貸款余額為25.75萬億元，占金融機構各項貸款余額的18.89%，且個人住房貸款具有受眾廣、金額小、筆數多的特點。

溫彬認為，此次存量個人住房貸款利率“換錨”將對銀行的合同、系統、報表、人員、風控等多方面形成影響，短期內銀行內部管理面臨考驗。

嚴躍進也表示，考慮到商業銀行網點后續咨詢的情況會增多，建議商業銀行網點積極做好案例宣傳和解讀，通過一些最新的媒體報道等讓購房者或老百姓能夠主動去理解此次改革的內容，也能夠減輕銀行網點的工作量。建議后續給民眾宣傳講解時需要注意三點內容。

第一、明確后續利率有下調的空間，讓按揭貸款者不必擔心類似月供增加的負擔，也不必提前還貸。

第二、強調只是計算方式轉變，不存在月供增大的可能，建議服從商業銀行網點的相關調整建議。

第三、注意宣傳“央行基準利率”和“LPR基礎利率”的區別，即央行基準利率好多年才會調整，而LPR基礎利率是每個月調整一次。當然購房者的貸款不會每個月調整的，可1年調整一次，也可30年保持不變。

其他存量貸款定價基準如何轉換?

其他存量貸款定價基準亦有掛鉤LPR和固定利率兩種選擇。

轉換為LPR，則加點數值由借貸雙方協商確定，金融機構與客戶協商定價基準轉換條款時，可重新約定重定價周期和重定價日。

如存量浮動利率貸款轉換為固定利率，轉換后的利率水平由借貸雙方協商確定。

約束性遠小于商業性個人住房貸款。

央行負責人表示，除商業性個人住房貸款的其他存量浮動利率貸款，包括但不限于企業貸款、個人消費貸款等，可由借貸雙方按市場化原則協商確定具體轉換條款，包括參考LPR的期限品種、加點數值、重定價周期、重定價日等，或轉為固定利率。

溫彬分析稱，此次公告是進一步深化利率市場化改革的充分體現，有利于加大對經濟薄弱環節和重點領域的金融支持力度，著力緩解存量民營和小微企業融資貴問題。

今年8月17日，央行發布改革完善LPR形成機制公告。央行負責人也表示，目前接近90%的新發放貸款已經參考LPR定價，但存量浮動利率貸款仍基于貸款基準利率定價，不能及時反映市場利率變化，不利于保護借貸雙方的權益。為進一步深化LPR改革，此次公告是為推進存量浮動利率貸款定價基準平穩轉換。

關鍵詞： 央行