中小房企降杠桿樣本：銀城國(guó)際IPO融資7.7億港元

3月6日，銀城國(guó)際控股有限公司(1902.HK，簡(jiǎn)稱“銀城國(guó)際”)于港交所主板上市，這是繼朗詩(shī)、弘陽(yáng)之后，從南京(樓盤)走出的第三家港股上市房企。

銀城國(guó)際新股發(fā)行價(jià)為2.38港元，凈籌7.7億港元;以當(dāng)天收盤價(jià)計(jì)算，銀城國(guó)際市值約33.73億港元，市盈率僅5.44倍，在行業(yè)中偏低。

近幾年，江蘇房企在行業(yè)內(nèi)獨(dú)樹一幟，有成功躋身房企TOP20、提前全國(guó)化布局的新城控股、中南置地，有主打綠色科技走差異化路線的朗詩(shī)地產(chǎn)，還有新近擁抱資本市場(chǎng)的弘陽(yáng)地產(chǎn)、銀城國(guó)際，其都有自己獨(dú)有的標(biāo)簽。

銀城國(guó)際招股書顯示，2015—2017年，總收益分別為人民幣20.9億元，25.03億元及46.75億元，3年復(fù)合增長(zhǎng)率為49.5%。2018年截至10月31日，總收益36.65億元。3年歸母公司凈利潤(rùn)分別為0.92億元、3.48億元和4.2億元，公司歸母凈利增長(zhǎng)約為3.6倍。從近三年收入增長(zhǎng)情況看，銀城在規(guī)模擴(kuò)張上加快了步伐。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房企赴港IPO是企業(yè)快速做大規(guī)模的途徑。此外，在國(guó)內(nèi)樓市調(diào)控持續(xù)嚴(yán)厲的背景下，中小房企現(xiàn)金流壓力漸顯，這也促使其積極謀求新的融資平臺(tái)。

市盈率有提升空間

自2018年開始，房企進(jìn)入赴港上市高峰期，如正榮地產(chǎn)、福晟國(guó)際、弘陽(yáng)地產(chǎn)、大發(fā)地產(chǎn)、美的置業(yè)、恒達(dá)集團(tuán)、萬(wàn)城控股、德信中國(guó)、銀城國(guó)際。此外，海倫堡、中梁控股、萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際、奧山控股也已遞交招股說明書。

然而，資本市場(chǎng)對(duì)中小房企態(tài)度謹(jǐn)慎。銀城國(guó)際3月5日關(guān)于股份發(fā)售價(jià)及配發(fā)結(jié)果公告中顯示，此次發(fā)售價(jià)每股2.38港元，銀城國(guó)際收取的全球發(fā)售所得款項(xiàng)凈額預(yù)計(jì)約為7.705億港元。其中，香港公開發(fā)售股份認(rèn)購(gòu)不足，認(rèn)購(gòu)額僅占約41%。

反觀銀城國(guó)際的戰(zhàn)略布局，由于其體量小而靈活。這家今年目標(biāo)銷售額200億的南京房企，專注于在長(zhǎng)三角地區(qū)開發(fā)住宅產(chǎn)業(yè)，與其他房企趨同的是，銀城國(guó)際也采取多元開發(fā)策略，目標(biāo)客戶為全齡段客戶。截至2018年11月，銀城國(guó)際手中在開發(fā)的項(xiàng)目有31個(gè)，控股操盤23個(gè)，總土儲(chǔ)約面積約344萬(wàn)平方米(全口徑)。其中南京占比最高，公司在當(dāng)?shù)負(fù)碛屑s144萬(wàn)平方米土儲(chǔ)，占總土儲(chǔ)面積42%。其次是無(wú)錫(樓盤)，擁有約72萬(wàn)平方米土儲(chǔ)，占21%。

南京、合肥(樓盤)、徐州(樓盤)、杭州(樓盤)、蘇南五大重點(diǎn)都市圈中，無(wú)錫、蘇州(樓盤)、鎮(zhèn)江(樓盤)、杭州、馬鞍山(樓盤)及合肥等二線城市是其布局重點(diǎn)。

2018年至今，房企進(jìn)入赴港上市高峰期，赴港IPO的主要是中小房企，包括正榮地產(chǎn)、福晟國(guó)際、弘陽(yáng)地產(chǎn)、大發(fā)地產(chǎn)、美的置業(yè)、恒達(dá)集團(tuán)、萬(wàn)城控股、德信中國(guó)、銀城國(guó)際等。在3月6日收市之后，這幾家房企的市值分別為：214.81億、68.11億、103.92億、37.01億、194.06億、11.40億、13.35億、94.70億、33.73億。

降杠桿大考

上市是否為中小房企必經(jīng)之路?過去一年，多家房企在調(diào)控常態(tài)化下主動(dòng)降杠桿。以高負(fù)債著稱的不少閩系上市房企，2018年將凈負(fù)債率下調(diào)目標(biāo)設(shè)定在100%左右。相比之下，近年來走上規(guī)模發(fā)展之路的中小房企，負(fù)債率不斷攀升。

同策研究院首席分析師張宏偉指出，上市對(duì)提高房企品牌知名度有一定作用，通過資本市場(chǎng)上市運(yùn)作改善公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，對(duì)于房企降低杠桿率有促進(jìn)作用。

隨著公司規(guī)模擴(kuò)大，銀城國(guó)際近幾年負(fù)債率不斷攀升。在招股書中，銀城國(guó)際公布的負(fù)債率持續(xù)升高，2015年、2016年、2017年12月31日及2018年10月31日未償還的銀行貸款分別為11.633億元、27.444億元、36.90.9億元及66.596億元;其資本負(fù)債率分別為141.1%、238.7%、284.9%及380.1%。

剛于2月底完成IPO的德信中國(guó)亦然。這從這兩家房企融資60%以上用于現(xiàn)有住宅物業(yè)開發(fā)可見一斑。招股書顯示，其資本負(fù)債率從2015年的141.1%增至2017年的284.9%，截至2018年10月31日的前十個(gè)月，銀城國(guó)際的資本負(fù)債率為380.1%。

紅籌框架的搭建和項(xiàng)目狀況對(duì)負(fù)債率有很大影響。首先，銀城國(guó)際在搭建紅籌架構(gòu)時(shí)，將未分配利潤(rùn)分給了原國(guó)內(nèi)主體，所以呈現(xiàn)出來的凈資產(chǎn)值比較少;其次，銀城國(guó)際有31個(gè)處于不同開發(fā)階段的物業(yè)項(xiàng)目，僅有三個(gè)物業(yè)項(xiàng)目建設(shè)完成，總建筑面積343.7055萬(wàn)平方米，已竣工的可供出售或可出租總建筑面積僅為18.179萬(wàn)平方米，占比不到53%。可見由于一些項(xiàng)目未到交付期，沒有產(chǎn)生利潤(rùn)，且做了融資開發(fā)貸款。

銀城國(guó)際在招股書中還表示：銀行及其他借款結(jié)余增加主要因業(yè)務(wù)擴(kuò)展導(dǎo)致。隨著這些項(xiàng)目交付，利潤(rùn)逐步結(jié)轉(zhuǎn)以及上市資本金增加，負(fù)債率會(huì)逐步回歸到合理區(qū)間。

銀城國(guó)際方面對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者透露，公司密切監(jiān)控資金計(jì)劃表，內(nèi)部控制政策是每月更新將產(chǎn)生的成本及未來付款時(shí)間表，以確保項(xiàng)目公司有充足現(xiàn)金流唐韶葵實(shí)習(xí)生胡亦贇

關(guān)鍵詞： 中小房企 銀城國(guó)際 融資