房地產(chǎn)市場監(jiān)管乏力 房地產(chǎn)調(diào)控不能靠“打補(bǔ)丁”

近年來，各地在“房住不炒”“一城一策”的總體要求下，不斷豐富房地產(chǎn)調(diào)控政策和監(jiān)管手段。然而，隨著市場新現(xiàn)象新問題不斷冒出，調(diào)控政策很多時候只能不停“打補(bǔ)丁”，存在調(diào)控“工具箱”露底、監(jiān)管乏力的風(fēng)險，須及早引起重視。

我國房地產(chǎn)調(diào)控起步于行政調(diào)控，最初的調(diào)控方式主要為限購、限價、限貸等“三限”政策，2015年之后限售政策也被一二線重點城市采用，“四限”政策成為整個調(diào)控體系的基礎(chǔ)。此后，各地根據(jù)市場情況持續(xù)“打補(bǔ)丁”，調(diào)控進(jìn)一步趨嚴(yán)的情況比較常見。即便多地房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)“打補(bǔ)丁”，部分地區(qū)市場依然“道高一尺魔高一丈”。部分政策“工具”已經(jīng)跟不上市場形勢或者不再繼續(xù)產(chǎn)生作用，監(jiān)管乏力，新問題持續(xù)凸顯,主要表現(xiàn)在：

1.—二手房交易失控。商品住房價格管理主要針對新建商品房，對二手住房價格管理，一直缺乏有效調(diào)控手段。從去年到現(xiàn)在，不少熱點城市二手房價格出現(xiàn)過快上漲，部分中介涉嫌惡意炒作、哄抬房價，給投機(jī)客拉高房價炒作二手房市場提供了空間。

2.限制新建商品住宅售價漲幅執(zhí)行有壓力。疫情以來，多家銀行推出了利率低至3.8%的經(jīng)營貸、抵押貸，大大低于普通房貸利率。雖然金融監(jiān)管部門和商業(yè)銀行采取了很多措施，實行用途管制，限制資金流入房地產(chǎn)，但資金如水，無孔不入，用途管制措施有時如籬笆攔水，效果不一定好。

3.對房地產(chǎn)市場亂象的監(jiān)管處罰缺乏威懾力，違規(guī)收取價外費(fèi)用較為突出，但由于缺乏相關(guān)政策支持，處罰大多停留在口頭約談或者簡單處罰了事，監(jiān)管威懾力不夠。

4.住建部門單肩“難挑大梁”。目前，住建可用的調(diào)控工具都用上了，處于不斷完善工具細(xì)節(jié)和“打補(bǔ)丁”的狀態(tài)。土地供應(yīng)規(guī)劃部門負(fù)責(zé)，購房資金金融部門負(fù)責(zé)，這兩個問題住建部門都管不了。

因此，有專家認(rèn)為，應(yīng)在宏觀層面對調(diào)控政策進(jìn)行系統(tǒng)化梳理，讓市場監(jiān)管部門執(zhí)法有據(jù)，同時剔除房地產(chǎn)對地方經(jīng)濟(jì)影響因素，讓地方政府能夠在監(jiān)管時擺脫考核“枷鎖”。目前，我國主要通過城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法對土地、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和交易等進(jìn)行管理，但在住房保障、住房租賃、市場監(jiān)管等方面，法律法規(guī)存在空白，主要依靠地方法規(guī)、規(guī)章進(jìn)行規(guī)范，法律位階低，制度規(guī)范不統(tǒng)一，對部分市場亂象缺乏有力措施加以處置，形成威懾，亟須推進(jìn)全國統(tǒng)一立法。

此外，還有專家建議實施差別化契稅政策，在保障首套剛需住房需求的同時，合理抑制非普通住房和二套住房需求。同時，結(jié)合長效機(jī)制試點城市需要，將契稅稅率調(diào)整事權(quán)下放，賦予城市更大的契稅調(diào)整空間，更好發(fā)揮稅收手段在調(diào)控中的作用。

○王存福

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)調(diào)控 打補(bǔ)丁 地方經(jīng)濟(jì) 住房保障