頂級學區房要涼？北京學區房新政出臺！五一期間迎學區房投資末班車

隨著各地經濟不斷復蘇，樓市也再度回暖，而“學區房”在五月再度成為“熱詞”。

北京學區房新政出臺

近日，北京市西城區出臺新政，宣布實行“多校劃片”入學和“六年一學位”。 根據新規，新購房者子女入學，不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學。而一個學區房，原則上六年內只提供一個登記入學學位。

據北京日報報道，5月6日起北京適齡兒童將開始采集小學入學信息。今年“幼升小”，除近幾年一直明確的過道房、車庫房、空掛戶等均不得作為入學條件外，城六區更是通過明確“六年一學位”，實施“多校劃片”等措施，為“學區房”降溫。此外，北京通過集團化辦學和學區制改革等方式，擴大優質教育資源覆蓋面。

據悉，北京西城區今年首次將“六年一學位”寫進入學政策：自2020年起，該區將對適齡兒童入學登記地址及就讀學校實施記錄，自該房產地址用于登記入學之年起，原則上六年內只提供一個登記入學學位(符合國家生育政策的除外)。截至今年，包括東城區、西城區、朝陽區、海淀區、豐臺區和石景山區的城六區均明確提出了新購置的二手房不享受單校劃片，而是通過多校劃片方式入學。此外，北京各區對“新”二手房的限定不同。而前幾年，北京這些中心區域曾不斷爆出“11平方過道學區房掛牌150萬”、半地下室學區房賣出1050萬天價等新聞。

單日成交量大漲

據媒體報道，假期期間有房產中介表示，自4月30日西城區將實行多校劃片入學政策發布后，近期咨詢和帶看數量大幅增加。“正好趕上五一假期，這幾天宏廟小學對口的房子每天成交量基本在8-10套。”

學區房如此火爆，一大原因是之前4月30日北京西城區教委發布的一則新規。新規指出，今年7月31日起，北京西城區也要實施多校劃片。在此之前，西城是北京最后一個未實行多校劃片的優質教育資源區域。

政策規定，自2020年7月31日后，西城區購房并取得房屋產權證書的家庭適齡子女申請入小學時，不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學。也就是說，如果在7月31日之前在西城買房落戶，還有機會上對口的名校。這令一大批焦慮的家長在“五一”期間奔向了西城各個重點小學學區附近的房屋中介。

貝殼研究院發布的數據顯示，五一假期北京學區房交易大幅放量。期間北京全市二手房日度成交量在900套左右，同比大幅增長。除了線下帶看恢復、需求延遲釋放外，還有一個重要原因在于西城區的學區房新政出臺。部分家長為“搶搭末班車”加快入市，五一期間西城區成交套均面積61平，套均價格749萬，每平米均價超過12萬，西城區交易量同比和環比增長均超過100%，其中金融街和德勝片區成為熱門。

頂級學區房受影響

市場分析認為，過去一個小區只對應一所學校，只要能買到名校對應的學區房，100%可以入讀名校。而現在若多校劃片順利推進，一個小區不再僅對應一所學校，而是包含名校和普通學校在內的多所學校，那耗資千萬的學區房未必一定能進入名校，反而有可能被分配到普通學校，那么頂級學區房的投資價值也將受到影響。

盡管學區房一直是樓市的投資熱門，但同時由于其價值與政策相關極為密切，投資風險也不小。分析指出，其最主要的風險就是學區資源重新分配的風險，除此之外，還存在政策變動、城市中心轉移等風險。

目前，教育部已經連續多年發布通知，要求在教育資源配置不均衡、擇校沖動強烈的地方，積極穩妥采取多校劃片。市場分析認為，雖短期內多校劃片必然面臨既得利益的阻礙，很難迅速復制到全國，但已是大勢所趨。同時學區房背后存在的教育溢價，這一溢價錨定于名校，有賴于教育政策的穩定性。一旦教育政策頻繁變動，那么學區房的教育溢價也會隨之變化，風險陡然增加。

假期樓市火爆

受到積壓需求集中釋放等因素影響，“五一”假期中國多地樓市回暖。5月6日，貝殼研究院的數據顯示，5.1-5.5五天時間里，中國主要18個城市二手房日度成交量同比增長60%左右。其中14個城市二手房成交量同比增長，增幅最大的為北京。2020年“五一”期間，北京二手房日度成交量同比增長超過100%。杭州二手房交易量和去年同期持平，武漢的二手房成交量同比下降13%。

貝殼研究院分析稱，多地二手房交易量明顯增長的原因有二：其一，疫情推遲了需求釋放的節奏，4月重點18城市鏈家成交量同比增長40%以上，傳統三四月“小陽春”延遲到四五月;其二，2020年“五一”假期有五天，為購房者提供了時間上的便利。

中原地產研究中心統計數據也驗證了樓市的火爆，2020年“五一”假期前四天，北京合計網簽住宅805套，2019年同期，北京樓市合計簽約376套。此外，深圳和廣州樓市“五一”期間的成交量也超過了去年同期。

隨著疫情防控形勢好轉，各地經濟復蘇的同時樓市也快速回暖。中原地產首席分析師張大偉指出，“五一”小長假期間，多地樓市網簽數據上行，不少城市簽約量上漲10%-20%，這說明年初因為疫情影響而延遲的需求正在恢復入市。

(文章來源：東方財富研究中心)

(責任編輯：DF513)

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