房貸利率降了新房成交量卻跳水 買房的人該怎么辦？

最新房貸利率數據出爐了!在去年12月首次出現下降后，今年1月全國首套房貸款平均利率再次出現下降!等著買房的人要笑了?可以出手了嗎?

基金君發現，今年很多買房的人仍然是持觀望態度，跟往年的熱度相去甚遠。一些分析師認為，未來房貸利率還有下降空間，有望持續下行。那么，現在最新的房貸利率情況到底是怎么樣的?今年房地產市場的交易、成交量情況如何?房企銷售情況怎么樣?房價有沒有真的松動?一起來看看。

首套房貸利率再降！

多個城市在下降后保持穩定

融360大數據研究院監測數據顯示，2019年1月全國首套房貸款平均利率為5.66%(相當于基準利率1.155倍)，環比上月下降0.35%。這是在2018年12月全國首套房貸款平均利率23個月以來首次出現下降后，再度出現下滑!

但是，同比2018年1月首套房貸款平均利率5.43%，該數字仍然上升了4.24%。

融360數據顯示，從35個主要城市首套房貸款平均利率來看，目前最低的還是上海5.09%，較上月持平;最高值是武漢6.16%，較上月下降8BP。本月共有7個城市利率出現下降，分別是哈爾濱5.74%較上月下降31BP、天津5.48%較上月下降21BP、青島5.69%較上月下降13BP等;但是這個數字較上月17個城市有所減少，多數城市上月出現下降后本月保持穩定。

另外，北上廣深一線城市中，2019年1月上海首套房貸平均利率為5.09%，廣州為5.55%，深圳為5.57%，均較上月持平;但北京首套房貸款平均利率為5.43%，較上月回落2BP，為連續兩個月出現下降。業內人士認為，北京對于政策以及市場的敏感度高，一般會較早反映出市場變動。

二套房貸平均利率6.02%

已連續3個月回落

實際上，二套房貸款利率已經持續下降3個月。融360大數據研究院監測數據顯示，2019年1月全國二套房貸款平均利率為6.02%，較上月回落2BP，已連續三個月出現回落，本月二套貸款平均利率環比下降0.33%。

同時，融360數據也顯示，35個城市533家銀行分(支)行中，二套房貸利率有32家銀行執行基準上浮10%，較上月新增8家;有39家銀行執行基準上浮15%，較上月新增7家;有214家銀行執行基準上浮20%，較上月減少11家;有220家銀行執行基準利率上浮20%以上，較上月減少4家。

房貸利率下降帶來哪些好處？

部分市場人士認為，房貸利率的松動，跟去年四季度央行多次定向降準有關系。

房貸利率下降，對買房者來說，肯定是件大好事。我們先來了解一下基準利率、房貸利率、銀行上浮或者打折那些事，究竟是什么意思。

房貸利率，是指用房產在銀行辦理的貸款，該貸款要按照銀行規定的利率支付利息。中國房貸利率是由中國人民銀行統一規定的，各個商業銀行執行的時候可以在一定的區間內自行浮動。

央行給出基準利率，央行會根據市場變化和國家政策對基準利率進行調整。最近一次調整發生在2015年10月24日，現在實行的“4.9%”就是來自于那一次調整的五年以上長期年貸款利率。

我們去買房辦貸款時，銀行給到的利率一般并不是跟基準利率一樣。因為各個商業銀行會根據經營情況，在政策允許范圍內進行打折或上浮。所謂房貸利率上浮，是指在央行公布的基準利率基礎上上浮。現在基準利率是4.9%，上浮10%意味著房貸利率漲到5.39%，計算方法是4.9%+4.9%X10%=5.39%。這是在辦理貸款時銀行給你的利率。當然也有打折的，比如九折、九五折都比較多見。

對買房的人來說，房貸利率下降有何影響?基金君給您算一下就明白了。

比如原來某銀行的房貸利率是在基準利率上浮20%，現在變成上浮10%，房貸利率有所下降。如果以200萬元(等額本息還款) 按照25年個人住房按揭貸款來算，每月月供是多少?在房貸利率下降的情況下，現在能省多少錢?

基金君用計算器算了一下，原來上浮20%情況下，需要還款月供是12740元左右，需要支付的利息是182.19萬元;但是現在上浮10%的情況下，需要還款的月供下降到12151元左右，需要支付的利息是164.52萬元，所以比起之前節省了17.67萬左右。

未來房貸利率還會下降嗎？

融360大數據研究院分析師李唯一表示，從目前市場資金情況以及央行的定向調整政策來看，未來銀行的資金將會保持良好的流動性。預計受銀行流動性利好影響，后期房貸利率有望繼續下行，具體調整時間以及幅度因城市實際情況而異，總體而言未來剛需在購房貸款成本上將會有所下降。

但是，中原地產首席分析師張大偉則認為，春節前后，銀行的資金面并未完全寬松，因此，預計短期內銀行下調房貸利率的可能性不大。

然而，看看實際一線的感受，認為房貸利率并未松動。據21世紀經濟報道采訪，對上海、合肥、南京等熱點城市的房貸政策進行了調查，截至目前，四大行以及招商銀行(30.090,0.21,0.70%)在房貸利率上未發生變化，首套房上海地區扔執行9.5折，且多位大行個貸經理表示，基本無法給到9折。而南京和合肥等地區，首套房貸利率大多仍是上浮20%，少部分上浮15%-20%，二套房貸利率多數上浮25%以上。

也有媒體報道，近日走訪了滬上多家銀行發現，上海地區的首套房貸利率確實出現下調。在基準利率(4.9%)上打95折即4.655%的銀行不在少數，還有不少銀行則是新增了這一優惠。一位中信銀行(5.730,-0.04,-0.69%)的客戶經理表示，目前銀行已經執行了95折優惠政策，不過，需要進行資質審核。而江蘇銀行(6.350,-0.04,-0.63%)和中信銀行的95折首套房貸利率優惠是近期才有的。

據融360大數據研究院不完全統計，上海地區新增加5家銀行首套最低可執行95折優惠，除工商銀行(5.560,-0.01,-0.18%)、農業銀行(3.680,-0.01,-0.27%)、中國銀行(3.670,-0.01,-0.27%)、建設銀行(6.950,-0.02,-0.29%)、郵儲銀行之前就執行首套95折利率外，江蘇銀行、中信銀行、招商銀行、交通銀行(6.130,0.00,0.00%)、上海農商等5家銀行目前也執行95折利率，目前上海地區可執行95折優惠的銀行數量增至10家，首套利率平均水平出現2019年首降。

開年樓市成交量大跳水

春節前后部分城市進入“休假模式”

事實上，現在很多購房者都持觀望態度，沒有形成強烈的購房預期，客戶處于比較冷靜的等待期。與此同時，伴隨著成交量的下降等情況發生，樓市冬天還在延續。

2019年1月份，40城累計成交面積同比增速曲線大幅跳水。據易居研究院監測，2019年1月，40個典型城市新建商品住宅成交面積環比下降31%，同比下降14%。一線城市新建商品住宅成交面積環比下降36%，同比增長19%;18個二線城市新建商品住宅成交面積環比下降30%，同比下降14%;18個三、四線城市新建商品住宅成交面積環比下降30%，同比下降21%。

有媒體報道稱，2019年開年，由于春節假期，有幾個城市新建住宅出現網簽量為個位數情況。另外，返鄉置業熱度不再，導致三、四線城市新建住宅成交量同比和環比均快速下降。然而，過去兩年春節期間，三、四線城市樓市是成交主力。

比如某三四線城市房企人士表示，往年春節返鄉置業的成交量，大概占到全年的30%。今年很多項目降價了，銷售也沒什么起色。

另外，易居數據也顯示，1月份，30個重點城市整體成交2146萬平方米，環比下跌31%，同比也有14%降幅，表現出淡市下購房意愿不振的事實，主要在于2018年下半年起市場轉涼，觀望情緒愈加濃厚，購買力不足后繼需求乏力，與此同時1月新增供應嚴重不足也導致成交下滑。

一線城市成交197萬平方米，環比銳減39%，同比增加17%，但較2018年月平均成交量仍有3%的不足，北上廣深4城成交絕對量仍低位徘徊。其中廣州高位回落，環比跌幅近六成;受極低基數影響，北京同比倍增，但成交量仍處低位。

二三線城市總體成交1949萬平方米，環比下降30%，同比也有16%的下滑。分城市來看，環比僅沈陽、西安成交面積高于上月;同比則僅昆明、福州、長春、成都、蘇州、廈門、沈陽、合肥、南寧9城好于去年。其余城市同環比均有不同程度的下跌，其中熱門城市如杭州、重慶同環比跌幅均超40%。

業內人士分析，這種下降有偶發因素，也有市場邏輯。比如部分地區在去年12月銷售量集中釋放，跟年底沖刺銷售目標有關，但今年初有臨近放假等因素，導致交易面積環比下滑。

有意思的是，中原地產的數據也顯示，從春節前一個星期開始，一線城市、部分二線城市房地產市場銷售就進入了“休假模式”。春節期間，一線、二線城市的網簽數據基本上暫時停止(北京、上海、廣州、深圳等城市大多只有個位數的網簽)，春節長假房地產交易主要發生在三線、四線城市。

中指研究2月12日發布的數據也顯示，春節期間(2月4日-2月10日)受監測的17個城市樓市成交面積環比下降92.2%;包括上海、廣州、蘇州、福州等17個城市住房銷售成交同環比均有所下降。但隨后，2月11日到2月17日，中指研究院的最新數據顯示，成交方面，主要城市成交量較節前減少71%，23個城市無成交，青島、福州成交量較大。

房企開年銷售低迷

龍頭房企同比30%跌幅

再從房企的角度看，開年以來銷售低迷。中原地產數據顯示，截至2月13日，30家企業年內銷售總計3189.4億元，同比2018年同期的3574.76億元，下調了11%。

同時，據克而瑞數據，1月市場成交出現了明顯的環比下滑。銷售TOP30房企合計操盤銷售金額3988.6億元，同比下降19.02%，權益銷售金額3365.6億元，同比下降13.40%。2月上旬的情況也沒有很大改觀。有分析認為，主要因為2018年1月和12月銷售高基數效應導致的同比環比走弱。

長江證券(6.240,-0.11,-1.73%)報告則表示，三四線城市受棚改貨幣化安置放緩的影響，購買力提前透支。返鄉置業退燒，疊加改善類等需求自然回落，導致房企在1月的銷售額有所下滑。

據21世紀經濟報道，“三巨頭”碧桂園、恒大、萬科都出現了同比30%左右的跌幅，銷售降速明顯。萬科公告顯示，今年1月的銷售金額為人民幣488.8億元，同比下降了28.21%;碧桂園僅公布了權益金額，為330.7億元，中原地產測算，碧桂園出現28.1%的同比跌幅;而恒大在1月拿下431.7億元，同比下降達32.9%。

但是，像華潤置地、中海、保利等國企央企，表現突出。公告顯示，華潤置地實現總合同銷售金額約人民幣163.9億元，按年增長46.6%;保利則實現簽約金額335.91億元，同比增長6.14%。

部分城市房價也在跌

除了房地產交易量下降，一些城市房價下降，但現在有所好轉。據相關數據顯示，百城二手房均價今年連續第七周下跌。

諸葛找房數據研究中心發布報告指出，2019年第7周百城二手住宅持續下行趨勢，但跌幅有較大程度的收窄，均價14811元/平方米，環比上周均價僅下跌0.02%，幾乎持平。經過長期的市場探底下跌，當前市場愈加穩定。2019年第7周環比跌幅最大的城市是昆明，環比漲幅最大的城市是嘉興。

報告稱，分城市等級來看，各城市等級市場均有不同程度的好轉，一線、三四線城市跌幅持續收窄，二線城市止跌轉漲。市場的持續下行使得下跌空間逐漸減少，疊加春節假期的利好因素，市場下跌趨勢得到緩解。其中監測二線城市二手住宅掛牌均價微漲0.01%;一線城市跌幅最大，環比上周下跌0.12%;監測三四線城市均價微跌0.02%。

同策研究院總監張宏偉認為，即使利率下調，相對基準利率來說，也是上浮狀態。此外，對于一二線大城市來說，房貸利率微調，背后依然是高房價的基調，對樓市的影響微不足道。只有房價真正下降，市場才會好轉。

樓市政策“以穩為主”

多地放寬落戶政策

關于當前的樓市政策，基金君了解到，仍然是以穩為主。

前不久，上海表示將堅持房地產市場調控目標不動搖、力度不放松、保持調控政策的連續性和穩定性，堅決遏制投資投機性購房，著力穩市場、穩房價、穩預期。深圳表示，2019年要做好穩房價、穩租金、穩預期工作。2019年以來多省市已作出表態，整體調控以穩為主。

值得注意的是，今年多地進一步放寬落戶政策，人才爭奪持續升溫，也將對其房地產市場產生影響。比如西安規定具有本科(含)以上學歷的人員落戶不再受年齡限制，全國高等院校在校學生均可遷入西安市落戶。常州規定繳納社保滿一年或者租賃房屋滿五年的，本人、配偶和未成年子女可以申請在常州市落戶。(林雪)

關鍵詞： 房貸利率 新房 成交量