業(yè)主和物業(yè)對收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)意見不一致怎么協(xié)調(diào)？明確各方主體責(zé)任

業(yè)主和物業(yè)對收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)意見不一致，怎么協(xié)調(diào)?雙方對物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)質(zhì)量的理解不一致，如何評斷?5月31日，北京市住建委對外發(fā)布《關(guān)于規(guī)范物業(yè)服務(wù)評估活動的通知》(以下簡稱《通知》)，明確物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用、物業(yè)承接查驗、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等六種情況的評估內(nèi)容和原則。在業(yè)內(nèi)看來，包括物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)不一致等業(yè)主及物業(yè)間長期存在的爭議問題，自此有了參考依據(jù)與基本解決方案。

“誰委托誰付費(fèi)”

物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)到底定多少合適，一直是業(yè)主們關(guān)注的焦點(diǎn)之一。而近年來，隨著業(yè)主維權(quán)意識的不斷提高，其對物業(yè)服務(wù)水平的要求也隨之提高。現(xiàn)實生活中，由于業(yè)主對物業(yè)費(fèi)用不明白、對物業(yè)公司的“義務(wù)服務(wù)邊界”不理解，往往選擇通過拒交物業(yè)費(fèi)這一激烈方式來維權(quán)，這也導(dǎo)致業(yè)主及物業(yè)公司間矛盾糾紛的激化。

在北京市住建委最新發(fā)布的《通知》中，就上述問題給出了一種解決方案：小區(qū)物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等六種情況可委托第三方評估。《通知》提出，物業(yè)服務(wù)合同的簽訂過程中，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人對收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)未能達(dá)成一致意見的，雙方可以共同委托專業(yè)評估機(jī)構(gòu)和相關(guān)專業(yè)人員對物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測算進(jìn)行評估。

哪些物業(yè)服務(wù)內(nèi)容可以進(jìn)行評估?具體來看，《通知》明確，物業(yè)管理相關(guān)主體可單獨(dú)或共同委托專業(yè)評估機(jī)構(gòu)和相關(guān)專業(yè)人員，依照法律法規(guī)、行業(yè)規(guī)范的規(guī)定以及委托合同的約定，對物業(yè)服務(wù)人參與社區(qū)治理情況、共用部分管理狀況、物業(yè)承接和查驗、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用測算、專項維修資金使用方案、其他需要評估的事項等六個方面開展專業(yè)評估。

同時，針對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的好與壞，《通知》也明確，物業(yè)管理相關(guān)主體不僅可以在物業(yè)管理活動過程中，委托專業(yè)評估機(jī)構(gòu)和相關(guān)專業(yè)人員對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評估，同時可在約定期間內(nèi)對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行跟蹤評估。

在多元主體參與方面，評估堅持“誰委托誰付費(fèi)”等多項原則。具體來看，《通知》規(guī)定，法律、會計、工程、評估、咨詢等專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)以及具備從業(yè)資格的人員均可參加評估活動。在開展評估活動過程中，應(yīng)當(dāng)遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則，并按照“誰委托誰付費(fèi)”原則，由委托人與專業(yè)評估機(jī)構(gòu)和相關(guān)專業(yè)人員約定評估服務(wù)內(nèi)容及收費(fèi)金額，簽訂書面評估委托合同。

同時，物業(yè)服務(wù)評估的內(nèi)容也被具體化。《通知》要求，提供的評估報告應(yīng)客觀、真實、準(zhǔn)確，應(yīng)包括不少于規(guī)定的九項內(nèi)容。專業(yè)評估機(jī)構(gòu)和相關(guān)專業(yè)人員與委托人、第三人或者評估事項有利害關(guān)系、可能影響公正評估的，應(yīng)當(dāng)回避。

明確各方主體責(zé)任

物業(yè)評估各項環(huán)節(jié)的正規(guī)與否，直接關(guān)乎廣大業(yè)主對小區(qū)的認(rèn)同感。基于此，在最新發(fā)布的《通知》中，物業(yè)服務(wù)評估過程中的各方主體責(zé)任被明確強(qiáng)調(diào)。

《通知》要求，建設(shè)單位、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人與相關(guān)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)協(xié)助、配合開展評估活動，如實提供必要的資料。其中，建設(shè)單位向全體業(yè)主移交物業(yè)項目時，建設(shè)單位和全體業(yè)主共同委托專業(yè)評估機(jī)構(gòu)和相關(guān)專業(yè)人員進(jìn)行查驗交接的，由建設(shè)單位承擔(dān)評估費(fèi)用;專業(yè)評估機(jī)構(gòu)和相關(guān)專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)保持評估檔案資料的齊全完整。

需要注意的是，各方需對其所提供資料的真實性負(fù)責(zé)。因提供虛假資料造成損失的，由責(zé)任方負(fù)責(zé)賠償。

對于評估檔案資料的保管，《通知》也給出了明確規(guī)定。根據(jù)《通知》，物業(yè)承接查驗、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用測算、專項維修資金使用方案的評估報告及相關(guān)資料，保管期限不低于5年，其他評估事項的報告及相關(guān)資料保管期限不低于3年。

此外，《通知》還強(qiáng)調(diào)，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)做好評估報告的歸檔、公示、保存工作，在項目交接時與其他物業(yè)管理檔案資料一并移交。

利好物業(yè)服務(wù)矛盾糾紛解決

近年來，隨著物業(yè)管理市場的不斷發(fā)展，物業(yè)管理相關(guān)主體在參與物業(yè)管理活動過程中存在很多分歧，容易引發(fā)糾紛，比如業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人對收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)意見的不一致、對物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)質(zhì)量的理解不一致等。建立健全第三方評估機(jī)制、規(guī)范物業(yè)服務(wù)評估活動，對解決物業(yè)服務(wù)過程中的矛盾糾紛可謂具有積極的意義。此舉旨在推動物業(yè)服務(wù)評估的市場化、社會化，促進(jìn)北京物業(yè)服務(wù)水平的整體提升。

“根據(jù)《北京市物業(yè)管理條例》有關(guān)規(guī)定， 最新發(fā)布的《通知》內(nèi)容主要包括評估原則、評估內(nèi)容和評估要求三個部分，重點(diǎn)解決評估主體單一、評估事項少、責(zé)任不明確的問題，并在此三方面詳細(xì)規(guī)定的同時進(jìn)行了創(chuàng)新。”就此次發(fā)布《通知》的創(chuàng)新之處， 北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受北京商報記者采訪時如是介紹道。

上述住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，《通知》的發(fā)布，將推動物業(yè)服務(wù)評估的市場化、社會化，促進(jìn)北京市物業(yè)服務(wù)水平的整體提升。同時，也有助于規(guī)范北京市物業(yè)服務(wù)活動，維護(hù)物業(yè)管理相關(guān)主體的合法權(quán)益。

地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)也直言，從北京市住建委此次發(fā)布的《通知》，可見官方層面對第三方評估機(jī)制建立健全的重視。預(yù)期北京市小區(qū)的整體物業(yè)服務(wù)水平將借此得到一定提升。

北京商報記者 盧揚(yáng) 榮蕾

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