北京土拍升溫 資金充裕者先行 優質地引發房企爭奪

張亮(化名)從沒想過，有一天自己也會成為上市公司的債主。

“目前還有1個億工程款沒有結清。”3月1日，張亮對時代周報記者表示。

張亮所在的北京某工程公司，客戶為某民營上市房地產企業，總資產超過2000億元，過往合作一直很順利。但自2019年下半年起，已合作了4年之久的房企，資金開始緊張。

事實上，張亮所遇情況并非特例。據克而瑞研報顯示，95家典型房企年內到期債務達到5000億元，且即將到來的3月是今年第一個償債高峰期，待償總額達到330億元。

在債務承壓背景下，開年以來，北京土拍市場雖然放出了12宗“不限價”的土地大禮包，其中不乏海淀四季青、海淀西北旺這樣的利潤空間高的優質地塊。但除了融創和綠城外，均為資金實力雄厚的國企和央企成功拿地。

2月29日，北京中原地產研究院分析稱，在售樓處關閉、銷售停滯、政策扶持尚未明朗之際，絕大多數房企承受著較大的資金壓力。面對高額的競買保證金和土地出讓金，資金充沛的央企、國企融資成本低，資金壓力相對較小，有能力“抄底”土地市場。

北京土拍升溫

1月20日，金茂和海益嘉分別競得海淀四季青中塢村兩宗純商品房地塊。這是2016年以來，海淀首次出讓不限價地塊。位置的稀缺性，超過7萬元/平方米的樓面價，讓海淀誕生了新地王。

隨后的2月份里，熱情參與的房企、被推高的競拍輪數、不斷攀升的溢價率，讓北京土拍市場再度點燃。

2月11日，中交與華潤聯合體經過40輪競拍，以22.89%的溢價率取得了通州馬駒橋地塊;14日，綠城在11家房企的競爭中，以29.8%的溢價率拿下了昌平區東小口地塊;18日，綠城再度以49.78%的溢價率拿下通州區臺湖鎮地塊，由于現場競爭激烈，競拍一度從競地價轉入競自持階段。

中指研究院的數據顯示，過去5年，北京住宅用地溢價率持續走低，至2019年已低至12.47%。而2020年前兩個月19.48%的土拍溢價率，是5年來首次出現回升。

時代周報記者統計發現，房企的熱情參與和北京土地供應結構變化密切相關。在開年以來拍出的16宗住宅用地中，有12宗為不限價地塊，4宗為限競房用地。

限競房用地曾是北京土地市場的主流。但開發商對限競房用地的熱情并不高，集中供應的2018年土拍市場上不少流拍，即使到2019年也有不少以底價成交。

“很多企業考慮到北京拿地性價比不高，而去其他城市拿地。北京取消了限價后，房企拿地積極性也提升了起來，從今年綠城在北京活躍拿地就可看出。”3月1日，易居研究院研究總監嚴躍進對時代周報記者表示。

2月28日，北京春節后又掛牌4宗地，出讓總價為118.75億元，其中包括兩宗“限地價+競自持”的住宅用地。

“北京是京津冀市場的燈塔，在北京拿地相對穩定，特別在房地產下半場以后，可選擇的城市和區域太少。”3月1日，某TOP30房企投資部負責人李曉(化名)對時代周報記者表示。

資金充裕者先行

雖然北京土地市場升溫明顯，但從有所斬獲的房企情況來看，央企和國企成為拿地主力。

時代周報記者統計，在2020年北京成交的16宗地中，除融創和綠城外，全部為國企和央企摘得。

在國企、央企之外，能拿到地亦是規模較大，資金充裕的龍頭企業。

“現在開發商資金普遍不足，綠城應該是儲備資金比較充分了。”李曉向時代周報記者表示。

根據中指研究院的數據顯示，2020年前兩個月，拿地金額前三的房企拿地總金額較2019年同期增長19.8%。TOP50房企拿地總額2861億元。香港置地、綠城以及華潤置地分別位于拿地前三強，保利發展、龍湖集團緊隨其后。

時代周報記者注意到，拿地較為積極的龍湖集團，資金也相對充裕。

據2019年中報顯示，報告期內龍湖在手現金為580.7億元，平均借貸成本為4.56%，與華潤、中海等頭部央企融資成本持平，且已連續4年維持在5%以下。

3月2日，龍湖集團相關負責人對時代周報記者表示，拿地方面，將控制在適宜的土地儲備規模，項目獲取的區位既聚焦一二線城市，也圍繞都市圈內城市群周邊適度布局，希望在全國五大區域能夠做到均衡布局。此外，還會根據銷售及回款的具體情況來靈活調整投資計劃。

一二線城市土地市場回暖

盡管沒有北京升溫迅速，但在各地利好政策刺激下，上海、溫州、福州等地土地市場熱度也有所回升。

中原地產研究院數據顯示，2月全國一二線城市共成交168宗住宅用地，占300城總成交量的20%。

“從實際拿地情況看，房企圍繞重點城市群和核心都市圈的布局力度明顯加強。大型品牌房企回歸一二線的趨勢較為明顯。與之相對應的，三四線及以下城市是土地流拍集中地。房企的布局意愿降低，市場趨冷是這些城市土地降溫的重要因素。”58安居客研究院分院院長張波近日向時代周報記者表示。

據中指研究院數據顯示，2020年前兩月內，全國10個城市土地成交總額達到2567億元，其中上海成交總價619億元，同比增長112%;溫州成交總價125億元，同比增長1085%;南京成交總價120億元，同比增長408%。

“包括北京在內的一二線熱點城市，未來的抗跌性會更強，未來一旦政策放松，市場的熱度來會很快提升。并且在房地產后續政策及市場變化不確定性增強的環境下，出于避險意識，對于一二線熱點城市的拿地動力也會明顯增強。”3月2日，張波向記者分析稱。

對此，平安證券近日也作出相似判斷，預計后續各地有望加大供地數量及質量，并降低土拍門檻提振土地市場參與度，供地增加以及競爭對手的減少，有望帶來土地性價比上升，央企、國企及資金充足房企將迎來較好拿地窗口期。(王宏)

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