三費整體小幅回升 規模企業費用控制優勢凸顯

三項費用是影響房地產企業利潤空間的重要因素，受精細化管控趨勢影響，費用優化與管控也成為企業重點關注目標。睿信地產研究院根據2017年上市地產企業披露數據，對百強企業的三項費用數據進行了統計分析，具體情況如下：

費用率分布集中于5%-15%，規模企業費用控制優勢凸顯

在經歷2016年明顯下降后，百強地產整體三項費用率小幅回升，2017年平均值為11.5%，較2016年上升0.6個百分點，仍顯著低于2016年之前水平。根據分位數據顯示，2017年，三項費用率75分位對應數據達13.8%，為25分位近2倍，50分位對應值為10.4%，略低于百強行業平均水平，25、50分位對應數據增加了0.9個百分點，高于75分位對應數據增長。

結合銷售規模看，規模企業三項費用率整體低于中小企業。銷售龍頭企業(碧桂園、萬科、中國恒大)三項費用率趨于穩定，2017下浮0.1個百分點至9.5%;Top4-Top20企業2017年大幅度上漲1個點達9.8%，但仍優于Top21-50及Top51-100企業。

從分布看，大部分企業三項費用率集中于5%-15%區間。5家企業低于5%，而高于15%的企業大多集中在Top51-100。三家龍頭企業中，恒大由于較高的銷售費用，三項費用比例常年在10%-15%之間，碧桂園維持在9%左右，萬科由于管理費用與銷售費用略有上升，2017年突破7%，達5年最高水平。

管理、財務費用率雙漲，

銷售費用率下降

分項數據顯示，管理費用率仍占最高比重，受企業人員規模擴張影響，Top4-20企業2017年管理費用率均值上升0.3個點到4.8%;Top51-100企業也實現優化，自2014年以來已由8.6%降低至2017年5.3%;其他層級企業2017年管理費用率皆有增長，其中Top4-Top20企業增長尤為明顯。

銷售費用率方面，平均銷售費用率2017年略降0.1個百分點至3.6%。三家龍頭企業由于廣泛布局三四線城市、在規模擴張、品牌塑造等方面投入較高，銷售費用率維持行業較高水平;其中恒大、碧桂園分別以5.5%、4.4%占據第15及26名，萬科以2.6%排名第68。但在增長率方面，恒大較上年7.6%下降最為明顯，碧桂園較上年下降0.4%，萬科微漲0.5%，3家企業向同一區間靠近。

另外，銷售金額Top4-Top20企業銷售費用率在2017年有明顯增長，恐是在銷售規模擴張方面較為激進導致銷售費用上升，而Top51-Top100企業近兩年銷售費用率收縮明顯，費用管控能力提升。

財務費用率控制方面，而由于兩年來企業融資規模增加與銀行貸款政策的鎖緊的雙重影響，百強企業平均財務費用率也持續攀升，2017年達到2.9%，僅兩年便增加0.7個百分點。

規模企業財務費用率管控優勢尤其明顯，龍頭企業歷年基本控制在1%以內，只是恒大2017年財務費用率攀升至2.5%，拉高三家整體財務費用率。對品牌企業而言，由于產品標準化帶來的快周轉使得品牌企業回款速度提升，償債壓力適當減小，利息支出得以降低，其次，相比中小型企業，規模企業融資能力較強，融資成本更低;另外，相比Top51-Top100企業，Top50企業財務費用率波動較小，財務穩健性較高。

小結

2017年，百強地產企業三項費用率主要集中于5%-15%，規模企業三項費用處于相對低位水平，且對于費用控制更加穩定。在分項數據方面，管理費用率占比最高，管理費用率及財務費用率均值較上年均有所提升，銷售費用率微降。

關鍵詞： 小幅 整體 優勢