網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)引關(guān)注 須知網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)的正確“姿勢(shì)”

近年來(lái)，網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)受到社會(huì)的廣泛關(guān)注，越來(lái)越多的人躍躍欲試，萌生了想要“舉牌”的沖動(dòng)。然而，參與網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)的正確“姿勢(shì)”并不為大家所熟悉，悔拍、無(wú)資質(zhì)競(jìng)拍等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。

近日，北京市昌平區(qū)人民法院召開(kāi)“網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)常見(jiàn)問(wèn)題及法律提示”新聞通報(bào)會(huì)。今年1月至11月，昌平法院拍賣(mài)標(biāo)的物成交總額達(dá)5.65億元，案拍比6.83%，位居北京市基層法院第一名。通報(bào)會(huì)上，昌平法院副院長(zhǎng)盧爾平、執(zhí)行局局長(zhǎng)殷世軍和法官馮自華通報(bào)了該院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)工作的相關(guān)情況和典型案例，并就其中的熱點(diǎn)問(wèn)題作出了法律提示。

問(wèn)：悔拍將承擔(dān)什么責(zé)任?

答：司法拍賣(mài)中，部分競(jìng)買(mǎi)人抱著“玩一玩”“試一試”的心態(tài)參拍，未認(rèn)真閱讀參拍公告和拍賣(mài)提示，常出現(xiàn)因拍非所需、尾款資金不足等原因?qū)е禄谂那闆r的發(fā)生。

需要指出的是，司法網(wǎng)拍作為法院處置被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)的重要途徑，具有司法權(quán)威性和公信力，當(dāng)事人在明知網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)規(guī)則的情況下拒不繳納拍賣(mài)款項(xiàng)，不僅損害了申請(qǐng)執(zhí)行人的合法權(quán)益，也嚴(yán)重?cái)_亂了司法秩序。

《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)若干問(wèn)題的規(guī)定》中明確，拍賣(mài)成交后買(mǎi)受人悔拍的，繳納的保證金不予退還，依次用于支付拍賣(mài)產(chǎn)生的費(fèi)用損失、彌補(bǔ)重新拍賣(mài)價(jià)款低于原拍賣(mài)價(jià)款的差價(jià)、沖抵本案被執(zhí)行人的債務(wù)以及與拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)相關(guān)的被執(zhí)行人的債務(wù)。悔拍后重新拍賣(mài)的，原買(mǎi)受人不得參加競(jìng)買(mǎi)。

法官提示競(jìng)買(mǎi)人，司法網(wǎng)拍是法院的強(qiáng)制執(zhí)行行為，在強(qiáng)制執(zhí)行程序中“悔拍”與普通拍賣(mài)不同，不存在“七天無(wú)理由退換”，競(jìng)買(mǎi)人在競(jìng)買(mǎi)前要仔細(xì)閱讀公告，結(jié)合自身情況確定是否參與競(jìng)拍。

問(wèn)：房產(chǎn)被拍賣(mài)后，原業(yè)主與租客此前簽訂的租賃合同效力如何?

答：合同法規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力，即“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”。

對(duì)于拍賣(mài)房產(chǎn)上已設(shè)定租賃權(quán)的，執(zhí)行程序中，法院在拍賣(mài)前會(huì)對(duì)其租賃權(quán)進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查。如果租賃合同在查封之前簽訂，并實(shí)際履行且交付租金，這種情況下租賃權(quán)可以得到保護(hù)，即適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”這一規(guī)定。

租賃合同對(duì)買(mǎi)受人具有約束力，買(mǎi)受人有權(quán)收取剩余租賃期限內(nèi)尚未交納的租金，但不得強(qiáng)行要求承租人騰房。對(duì)于這類(lèi)法拍房，競(jìng)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)在充分了解租約期限、租金交納方式等前提下，根據(jù)自己的實(shí)際情況決定是否參與競(jìng)拍。

問(wèn)：競(jìng)買(mǎi)人購(gòu)買(mǎi)政策性房屋時(shí)，需要注意什么?

答：司法拍賣(mài)房產(chǎn)不改變?cè)摲慨a(chǎn)的土地性質(zhì)。經(jīng)濟(jì)適用房、自主性商品房等政策性房屋，土地性質(zhì)為劃撥用地，在上市交易時(shí)，必須先改變土地性質(zhì)，即繳納土地出讓金。司法拍賣(mài)過(guò)程中，需補(bǔ)繳土地出讓金的承擔(dān)主體會(huì)在法院公告中載明，競(jìng)買(mǎi)人需仔細(xì)閱讀公告。

法院在拍賣(mài)公告中會(huì)詳細(xì)介紹標(biāo)的物的基本情況，同時(shí)對(duì)于稅費(fèi)承擔(dān)、土地出讓金承擔(dān)、欠費(fèi)情況、是否限購(gòu)等會(huì)有專(zhuān)門(mén)的特別提示。

還需要注意的是，競(jìng)買(mǎi)人參與房產(chǎn)類(lèi)司法拍賣(mài)時(shí)，原則上應(yīng)當(dāng)遵守標(biāo)的物所在地的限購(gòu)政策。此外，競(jìng)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀公告，在參拍前全面了解房屋性質(zhì)、房齡、土地出讓金欠繳情況和負(fù)擔(dān)主體、房產(chǎn)交易可能產(chǎn)生的稅費(fèi)等情況，必要時(shí)可以咨詢(xún)法院或司法輔助機(jī)構(gòu)，從而正確預(yù)估可能繳納的費(fèi)用，防止出現(xiàn)不必要的糾紛和損失。

問(wèn)：法院進(jìn)行司法拍賣(mài)時(shí)，會(huì)收取傭金嗎?

答：法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)房產(chǎn)及其他拍品，屬于法院司法處置財(cái)產(chǎn)行為，不會(huì)與任何中介公司簽訂代理合同，除公告中載明應(yīng)由買(mǎi)受人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，原則上不收取任何拍賣(mài)費(fèi)用。

目前，在房產(chǎn)中介市場(chǎng)上出現(xiàn)了聲稱(chēng)售賣(mài)法院拍賣(mài)房產(chǎn)的中介公司或個(gè)人，虛假宣傳“代理司法拍賣(mài)”“內(nèi)部有人”“低于市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買(mǎi)”“隨時(shí)看房”等，有的則宣傳法院全權(quán)委托中介辦理法拍房手續(xù)。

對(duì)此，昌平法院提示，網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)零傭金，意向競(jìng)買(mǎi)人要通過(guò)法院指定的拍賣(mài)網(wǎng)站參加競(jìng)拍，對(duì)中介機(jī)構(gòu)以法院名義進(jìn)行的宣傳、咨詢(xún)、看樣、收費(fèi)等行為要提高警惕，避免產(chǎn)生不必要的財(cái)產(chǎn)損失。

□ 本報(bào)記者　　徐偉倫

□ 本報(bào)通訊員 王宇新

關(guān)鍵詞： 網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)