萬億級大蛋糕怎么吃？公募基金行業格局或重塑

公募籌備REITs，新基建更適合做底層資產

《公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)》(征求意見稿)4月30日發布以來，公募REITs成為行業業務的焦點。為推動基礎設施公募REITs穩妥起步，5月8日基金業協會召開座談會探討發展大計，行業機構代表，發改委投資司和證監會機構部、債券部相關處室負責人參加了會議。

據中國基金報記者了解，面對公募REITs這一萬億級別市場，基金公司都不想錯過機會，不少公司已經著手開展具體工作，積極尋找項目，探索業務空間。

躍躍欲試籌備項目

公募REITs即將起航，基金公司積極備戰。中國基金報記者采訪發現，不僅傳統頭部公司，一些中小型基金公司也躍躍欲試，整合內部資源傾力投入，具有大型券商背景或股東方在基礎設施建設上有優勢的公司更為積極。

博時基金表示有意布局公募REITs產品，正在抓緊研究，但人員、團隊、機構設置等方面對整個行業來說都是難題，還需要一步步摸索。

德邦基金總經理、中國基金業協會資產證券化業務專家顧問、公募REITs工作小組組長陳星德表示，德邦基金在2019年就設立了以ABS、類REITs業務等另類投資為特色的專戶業務部。根據此次《征求意見稿》的要求，公司將繼續優化組織架構，提高團隊整體效能;同時加強與股東的協同合作，組建業內一流團隊，實現穩扎穩打的發展。

中金基金相關負責人士表示，與母公司中金公司各部門一道很早就已啟動了公募REITs的研究和準備工作，形成了聯合工作模式。

華南一家基金公司人士透露，公司控股股東為全球最大建筑工程承包商之一，業務范圍涵蓋幾乎所有基本建設領域，具備獨特的管理和技術優勢。公司將積極與股東方交流合作，推進公募基建REITs產品落地。

金鷹基金產品研發部表示，公司第二股東越秀金控在REITs業務上具有優勢，金鷹基金勢必會在此類產品上積極布局，充分發揮股東優勢，打造管理運營能力，提高核心競爭力。

華泰證券資管表示，基礎設施RE-ITs是值得證券公司重點深耕的業務。作為同時擁有公募基金和專項計劃“雙管理”牌照的資管機構，華泰證券資管必定會在基礎設施REITs推進工作中，主動擔起使命，發揮管理人的主力帶頭作用，為基礎設施REITs蓬勃發展貢獻力量。

業內已有嘗試

2015年，鵬華前海萬科REITs成立，以深圳前海地區優質商業地產為基礎資產，是國內第一只符合國際慣例的公募REITs產品，不過，隨后再未見類似公募產品出爐。然而，在QDII、專戶產品、子公司產品等領域基金公司做了不少嘗試。

QDII基金方面，目前市場上有廣發美國房地產、上投摩根富時REITs、鵬華美國房地產、嘉實全球房地產、諾安全球收益不動產等產品，布局全球范圍的REITs，不過主要還是在二級市場。諾安基金國際業務部總監宋青表示，運作此類QDII在REITs國際市場積累了相對較豐富的經驗。

在基金專戶和子公司產品上公司也有涉足。記者在基金業協會網站搜索“房地產”、“不動產”等名稱，可以看到43款專戶或子公司產品，多由基金子公司發行。搜索“REITs”則可以看到，2014年發行的“招商財富-中信REITs基金2號專項資產管理計劃”、“招商財富-中信RE-ITs基金專項資產管理計劃”等產品，基本已提前清算。

博時資本表示，博時基金專戶和子公司資管計劃積極參與ABS(含類RE-ITs)投資，年投資額達到百億級別。子公司還開展了不動產投資業務，產品規模約20億，在業內處于領先地位。

陳星德表示，德邦基金股東德邦證券以資產證券化業務見長，在專戶和子公司層面非常注重發展包括類REITs業務的ABS業務，成功運作的項目超過十個，管理規模數十億元，積累了一定的投資管理和項目經驗。

此外，鵬華基金表示，在鵬華前海萬科REITs創設的過程中，為實現公司在傳統公募基金業務模式之外的戰略性突破，特別設立了投資銀行部，配備專業化團隊，時刻準備公募REITs的政策落地。

“新基建”

中國基金報記者從采訪中了解，各大公司目前聚焦點是REITs基礎資產，新基建、租賃住房等屬于比較合適的項目。

陳星德表示，REITs的基礎資產要求有長期穩定的現金流，滿足投資者長期持有的預期收益，以及能夠進行市場化運作，無法律瑕疵等條件?；谏鲜隹紤]，“新基建”主題下的通信網絡基礎設施、大交通基礎設施、能源供應基礎設施、物流倉儲基礎設施、數據中心基礎設施等均是比較適合的資產，政府相關部門也對項目的條件和相關程序做出了安排。

“遴選適合發行公募REITs的基礎資產主要遵循三大原則：一是為較好地匹配投資人的權益投資風險溢價要求，基礎資產需具備較高收益率;二是基礎資產須具備長期、穩定的現金流;三是要市場化運作，且權益無瑕疵、可轉移和法律隔離。”鵬華基金表示，根據這些原則，5G基站、城際高速鐵路和城際軌道交通、新能源汽車停車場/充電樁、大數據中心、產業園區、工業物流園區等項目非常適合，基本覆蓋大類基礎設施。

華南一家大型公募投研部總監表示，參照美國市場經驗，將信號塔、石油管線等作為底層資產的非常多，但中國很多基礎設施市場化程度不是很高，在借鑒國外經驗時需要加以區分。“租賃住房是比較好的基礎資產。政策上比較支持，土地方面也已經開始實踐，市場經營機構也逐步走向成熟，能保證現金流的穩定和增長。”

前海聯合基金也認為，REITs業務價值最終取決于其成長性帶來的收益，有穩定成長前景的資產更適合做REITs，比如倉儲物流、數據中心等信息基礎設施。

此外，博時資本表示，項目現金流具有穩定性和成長性的資產是比較適合的優質資產。本次試點相較海外市場包含較廣義的基礎設施概念，倉儲物流、產業園區和數據中心在過往的不動產投資中都有不錯的表現。未來，在基礎設施成功試點的基礎上，商業不動產領域是否能進入到公募REITs中讓我們拭目以待。

公募REITs難點多

增強自身能力建設 迎接多重挑戰

公募REITs對基金公司而言既是機遇也是挑戰。運作這一全新業務，對管理機構的運營、維護以及優質底層資產挖掘能力都提出了較高的要求。尤其是在頂層設計方面，公募REITs存在多個層級主體、甚至重復征稅的情況，業內希望相關稅收優惠早日落地。

考驗項目管理能力

過去幾年，公募基金資產證券化(ABS)產品的投資比重逐年提升。不過，從外部投資方到自己發行運營REITs產品，對基金公司而言仍是不小的挑戰。

博時資本表示，公募基金積累了豐富的投資管理ABS產品的經驗，但管理基礎設施REITs是一個全新的領域，還需要增強自身能力建設，專注中長期發展戰略。

金鷹基金產品研發部表示，RE-ITs對公募基金的運營、管理和維護職能都提出了新的挑戰。公募REITs主要投資單一底層資產，本質上是一級市場投行項目，與現有主投二級市場的公募業務存在本質區別。發展公募REITs業務，不是新設立一條產品線，而是建設一種新的資管生態。

華南一家大型公募投研部總監表示，公募REITs面臨雙SPV(特殊目的的載體)問題，其中一層管理人是公募基金管理人，專項計劃是另外一層管理人。公募基金擅長價值投資和風險分散，而對于實體項目可以說經驗不足。券商和信托是做集中的資產管理。因此，核心管理要放在底層專項計劃層還是基金層?公募基金和項目主體運營人如何保持良好關系?這些都是要解決的難點。

“REITs對于基金管理公司來說意味著的全新的產品、廣闊的市場、巨大的挑戰。”中國基金業協會資產證券化業務專家顧問陳星德分析，從產品角度看，公募REITs與目前的公募產品相差很大。如股票、債券等基金講究分散化配置，而《征求意見稿》要求80%以上資產持有單一基礎設施證券全部份額，基礎設施資產支持證券持有基礎設施項目公司全部股權，并豁免了“雙十”規定，屬于“把雞蛋放在一個籃子里并好好照顧”的概念。又如，目前基金管理公司奉行“華爾街規則”，即不參與上市公司的主動經營管理，是一個“旁觀”的被動投資角色，采取買入或者賣出方式“用腳投票”?！墩髑笠庖姼濉芬笤诨A設施基金運作過程中，基金管理人積極履行項目運營管理職責，為此還需要配備相關人員。

底層優質資產相對欠缺

不超過20%的份額面向公眾投資者發行，公募REITs收益率也成為能否吸引投資者的關鍵因素之一。

海富通固定收益投資副總監陳軼平表示，在當前利率下行通道中，底層優質資產較少，REITs產品的收益率可能沒有大家想象的那么高。當然，公募REITs的重點在于基礎設施領域，像高鐵等資產還是值得期待的。

上述華南大型公募投研部總監認為，公募REITs收益問題非常關鍵。基礎設施項目的特點是資金投入的集中性與產生現金收益的分散性，基礎設施依賴于政府融資，周期長、利潤空間小。如果投資一些缺乏成長性的成熟基礎設施項目，微薄的收入無法帶給投資者滿意的回報。例如近幾年很多PPP項目并不賺錢，沒有現金流。另外，市政工程價格也受到管制。即使一些現金奶牛項目適合做RE-ITs，但未必有做REITs的動力。而且，REITs發行的中間環節成本很高，與IPO等融資方式比較不一定有優勢。

金鷹基金產品研發部也坦言，目前優質底層資產稀缺，項目層面資產挖掘難度較高。公募REITs能否發展起來最終取決于底層項目的收益率，基礎設施項目投資收益率普遍較低，需要稅收優惠、超長期資金匹配等政策配套。而且，具有成熟運營模式、能產生持續穩定收益和現金流、發起人和運營企業信用穩健的優質基礎設施項目，有多種融資方式可選擇，未必采用交易結構復雜的公募REITs。

博時資本表示，本次REITs試點主要在基礎設施行業，標的如何定價需要一個更加明確的標準;另外，不同底層基礎資產的預期收益率和二級市場流動性也是基金產品設計中需要考慮的問題。

期盼落實相關稅收政策

公募REITs涉及的各項環節如何征稅也為業內所關注。

據通力律師事務所介紹，REITs項目的稅收問題貫穿從項目設立到退出的各個環節， 其中可能涉及企業所得稅、土地增值稅、增值稅、契稅等稅收項目，必須有明確的細節規定。

《征求意見稿》未明確提及基礎設施公募REITs的稅務政策。此前有報道稱，國家稅務總局2015年曾對REITs的稅務減免方案征求意見， 積極研究針對公募REITs的有關稅務政策?；谀壳暗?ldquo;公募基金+ABS計劃”的交易結構，現行稅法框架下的一些稅務優惠政策可以適用，比如個人投資者買賣基金單位獲得的差價收入，在對這部分收入未恢復征收個人所得稅以前， 暫不征收。

鵬華基金指出，REITs在美國得到迅速而持續的發展，主要得益于其稅收政策的驅動。

“公募REITs要實現規?；l展必須解決稅收問題。”上述華南大型公募投研部總監也持類型的觀點，“項目特許經營權的轉移、資產重組產生的稅收問題，如果沒有統一的解決方案，資產在證券化的過程中效率和技術一定會出現損失。由于中國資產很多是由開發商持有的，土地增值稅對發展公募REITs有很大的影響。”

拓展業務范圍 公募REITs或重塑行業格局

公募REITs即將起航。公募基金管理人也將獲得全新角色定位，開辟新的資產配置路徑。

基金公司迎全新角色定位

基礎設施領域公募REITs《指引》征求意見稿拓寬了公募基金的投資渠道和業務范圍，對基金公司和投資者來說都是全新的機遇。

中金基金相關負責人士表示，《指引》征求意見稿的推出是監管堅定推進供給側結構性改革，強化資本市場服務實體經濟功能的體現，也是行業多年探索研究和本土化實踐鋪墊的結果。

博時基金認為，對于基金公司而言，資產運營的職責是全新的角色定位。

在鵬華基金看來，征求意見稿在資產遴選、方案設計、定價發行上明確實行權益投資的導向，在項目盡調、發行、運營、信批上明確了公募基金的主導地位，并通過二級市場交易模式提供流動性，在運作模式上已與海外公募REITs沒有差異。

還有觀點認為，REITs產品為公募市場帶來長期優質資產，有利于公募做大做強固收業務。海富通固定收益投資副總監陳軼平表示，“參照國外經驗，REITs產品對于很多長線資金來說都較有吸引力，而且產品規模都比較大。”

對于投資者來說，即將問世的公募版REITs將提供一類重要的資產配置工具。

華南一家基金公司人士坦言，“對一級市場投資者而言，公募基建REITs為社會資本提供了新的退出渠道，有助于提升社會資本參與基礎設施項目的熱情。對二級市場投資者而言，公募基建REITs底層資產為基建項目等不動產，相比于其它大類資產，具有固定性、耐久性、獨特性、長期稀缺性等特點，資產配置價值顯著。”

“REITs作為一種另類資產，具有較高收益風險比、低相關性等優勢。中國房地產市場存量規模大，基建投資支出多，為發展REITs市場奠定了較好的基礎。”金鷹基金產品研發部人士表示，從企業的角度看，REITs產品的發展可以降低負債率、提升資金周轉效率、擴寬融資渠道，促使其從重資產向輕資產轉型。

諾安基金國際業務部總監宋青表示，公募REITs的推出符合目前宏觀形勢，通過探索新的創新工具，可以達到促進經濟的作用。

公募基金行業格局或重塑

為行業帶來重大機遇的同時，公募RE-ITs也對管理人提出更高要求。面對全新的業務體系，公募基金現有格局或將重構。

上述金鷹基金產品研發部人士直言，“公募REITs屬于全新的業務模式，在頭部效應愈發顯著的基金行業，中小公司若能憑借股東資源或者能力，發展公募REITs業務，將會是實現彎道超車的一個機會。”

中金基金相關負責人認為，是否從事這項業務是市場主體主動選擇的結果，有意愿有綜合實力的金融機構會積極培養團隊，積累項目運營業績記錄，不排除未來可能會形成專業REITs管理人品牌。

具體到操作層面，業內期盼配套政策制度的進一步完善與落地。“要經過‘成熟一單落地一單’的實際方案磨合，才能推出公募REITs，這需要市場各方持續努力，不斷貢獻智慧，為公募REITs長遠健康發展打好基礎。”上述負責人士說。

總體來看，多位受訪人士看好公募REITs業務發展前景。鵬華基金表示，基礎設施公募REITs未來市場空間巨大，在機制建立以后，未來將進一步拓展到基礎設施以外的其他類資產，不斷豐富公募REITs的種類，為投資人提供更多類別底層資產選擇。

中國基金業協會資產證券化業務專家顧問、公募REITs工作小組組長陳星德表示，“有統計顯示，中國基礎設施存量規模超過100萬億，僅將其中的1%進行證券化，即可撐起一個萬億規模的基礎設施REITS市場。以后如果將商業地產、住宅等其它類不動產也納入公募REITs，規模還會成倍增長。”

關鍵詞： 公募基金行業格局或重塑