馬光遠:深圳"豪宅線"致二手房價上升 放松不是放開 二手房反彈明顯

深圳房價歷來對市場的信號反應最為敏感：

l2007年底在全國率先調整

l2009年初在全國第一個反彈

l2015年房地產“3.30”穩定房地產政策出臺之后，在全國其他城市房價仍然在調整或者橫盤的情況下，深圳房價異軍突起，一年多的時間幾乎翻番。

最近，在北京、上海、廣州三個一線城市房價仍然處于調整的情況下，深圳又是率先告別調整，開始上漲。深圳中原研究中心的數據顯示，11月11日深圳發布“豪宅”新標以來，深圳二手房市場量價漲勢兇猛。

“豪宅線”調整第一周，深圳二手房總計成交1885套，環比上周增長4.81%，成交均價為55135元每平米，環比上漲5.1%;“豪宅線”調整第二周，深圳二手房成交量加劇攀升，達2094套，環比上周增長11.09%。

深圳調整“豪宅線”，成為深圳二手房市場強勢反彈的一個轉折點。

所謂“豪宅線”調整，是指深圳調整了非普通住宅的標準。按照11月11日深圳出臺的新的政策，容積率在1.0以上、單套建筑面積在144㎡以下的房子為普通住宅，滿兩年可免征增值稅。也就是說，144平米以下住宅不用再繳“豪宅稅”!

對于這次調整“豪宅線”，深圳有關部門雖然特別強調，此次調整普通住房標準，并不影響我市房地產調控政策。深圳市仍然嚴格執行2016年以來的限購、限貸、限售、限價等政策，“穩地價、穩房價、穩預期”工作仍在有條不紊推進中。

此外，房地產發展長效機制工作也在加快推進，未來深圳將通過住房制度深化改革，大力發展住房租賃市場，綜合運用土地、金融、稅收、立法等手段，持續完善房地產調控措施，繼續遏制投機炒作行為，促進我市房地產市場平穩健康發展。

但是，很顯然，豪宅線調整之后，二手房市場的成交量的確出現了大幅度的反彈。

作為全國對市場信號最為敏感的城市，深圳二手房市場這次明顯反彈，究竟透露出一種什么信號?會不會成為全國房價反彈的先行指標。畢竟距離2015年的，深圳率先反彈引發的全國波瀾壯闊的大漲相距并不遙遠。大家對此的焦慮是完全可以理解的。

對于深圳二手房市場這次反彈，我個人有這么幾點看法，供各位參考：

l第一、深圳調整“豪宅線”是不是意味著調控政策的放松?

這是很顯然的。盡管相關部門否認，但你仔細看相關部門的意思，特別強調“穩房價、穩地價、穩預期”，“穩”最重要，一個“穩”字，在不同的周期下，內涵完全不同。

在當下房地產市場面臨下行風險的情況下，“穩”的意思再明顯不過。我在今年一再強調，房地產市場已經完全“變天”，無需加碼調控，市場的溫度已經非常正常，而且很多城市加入到房價下跌的行列，再加碼調控，不僅毫無意義，而且會引發整個市場的系統風險，這絕非嚇唬或者危言聳聽。

放松調控，因城施策肯定是對的。

l第二，但是，我必須強調，放松不等于放開。

在我之前的文章中，我提到，鑒于穩經濟的需要，以及房地產的重要性，明年房地產政策放松的概率大，被一些媒體解讀為“放開”，并被一些中介拿來忽悠買房者。

我可以負責任的告訴大家，調控政策不可能完全退出，這是多次暴漲的教訓的結果。調控政策也不會像以前一樣一會緊到機制，一會松到底。一會下暴雨，一會天大旱。這個蹺蹺板周期結束了。

房地產政策的主基調是回到民生，回歸居住。這個大方向不會改變。投資投機房子的時代結束了，政策永遠不會再回到鼓勵炒房的年代。

但政策也絕不會把房地產打死。這就是我對政策的解讀，而不是像一些中介和媒體誤導的，明年會放開，房價會暴漲。

l第三，深圳這次二手房市場反彈會引發全國的房價大漲嗎?

對于明年的房價走勢，我在之前的文章中也多次提及我的觀點。我認為，明年一線城市及部分熱點城市會有小反彈。包括北京、上海等城市的房價其實已經調整兩年了。

北京房價相對于2017年3月的最高點，調整幅度已經在15%到20%，市場預期完全逆轉，議價空間非常大。有一些甚至已經接近2016年大漲前的價格。

在我看來，這些城市，價格調整的底部其實已經在逐漸凸現，購房自住者是可以開始關注市場，關注自己感興趣的樓盤。而不是傻等，千萬不要被一些盲目唱空的給忽悠了。

但是，也正如我之前不斷提示的，投資房子的時間窗口仍然沒有到來，投資買房，還需要繼續關注市場的變化。

l第四，深圳市場，只是二手房反彈明顯。

但這個反彈，主要體現在量，價格方面雖然有反彈，但仍然不是很明顯。

深圳這幾年迎來多重利好，房價長期而言，在四個一線城市中我認為是最具向上的潛力的。對于深圳的購房者而言，其實能夠猶豫的時間并不多。但房價這次出現2015年那樣的暴動幾乎等于零，畢竟價格仍然在高點，畢竟調控的主旋律仍然是控而不是放，畢竟深圳正在進行二次房改，房改的大方向是以人才為主的低價房會對整個市場的價格格局產生影響。這些都意味著，2015年的歷史不會重演。

l最后，我想說，對于房價的判斷，大家一定要告別一廂情愿。

有些人老說，房價這么高，太不正常了。也許，真的是你的收入低，也許是有人誤導了你。

記得2015年我當時預判三類城市2016年房價會大漲時，很多人說，房價這么高，怎么可能大漲。市場后來無情地教訓了大家。在房價面前，情懷和情緒都是無用的，只有真誠面對，才能得到真經。我很多年前曾經也憤青過，現在想起來真是慚愧。(馬光遠)

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