以綜合整治為主 深圳控制城中村改造節奏

說起城中村，大家很容易聯想起“土豪”，但造就“土豪”背后的曲折或許并沒有引起足夠的關注。經歷了城市更新、改造后租金上漲等事件之后，深圳城中村再次成為市場熱議的焦點。近日，深圳市規土委發布《深圳市城中村(舊村)總體規劃(2018-2025)》(征求意見稿)，針對深圳市城中村居住用地劃定了綜合整治分區范圍，控制城中村改造節奏，滿足條件的城中村可納入政策性住房保障體系。

從拆除重建到綜合整治

《總體規劃》顯示，城中村綜合整治分區劃定對象為全市城中村的居住用地。扣除已批更新單元計劃范圍內的用地、土地整備計劃范圍內的用地、棚戶區改造計劃范圍內的用地、建設用地清退計劃范圍內的用地以及違法建筑斷根行動范圍內的用地。《總體規劃》提出，深圳全市綜合整治分區劃定對象總規模約為99平方公里，規劃期內綜合整治分區用地規模為55平方公里，占比56%。其中福田區、羅湖區和南山區綜合整治分區劃定比例不低于75%，其余各區不低于54%。

記者發現，《總體規劃》中深圳各區城中村綜合整治分區范圍最大的兩區為寶安、龍崗，城中村綜合整治分區范圍分別為1612公頃和1487公頃;龍華、光明、坪山三區分別為860公頃、418公頃和409公頃。原特區內四區城中村綜合整治分區范圍最小，福田為127公頃、羅湖為135公頃、南山為182公頃、鹽田僅有12公頃。

對于分區范圍內改造模式，《總體規劃》要求，除公共利益用地外，綜合整治分區內的用地不得納入拆除重建類城市更新單元計劃、土地整備計劃及棚戶區改造計劃;鼓勵綜合整治分區內的用地開展城中村綜合整治更新。規范引導各區在綜合整治分區內有序推進城中村住房規模化統租改造，滿足條件的可納入政策性住房保障體系。

根據深圳市規土委調研數據顯示，深圳城中村用地總規模約320平方公里，占深圳土地總面積的1/6。而深圳城中村租賃住房約占總租賃住房70%，是租賃市場供應最重要的主體。其實，《深圳市城市更新“十三五”規劃的通知》已經表明，深圳已從過去“拆除重建”的發展模式更迭至“綜合整治”，規劃強調了要加大綜合整治類的比重，不是全部采取大拆大建的方式。有業內人士表示，未來城中村綜合整治后，有望統籌納入住房保障體系，定向分配給符合條件的住房困難家庭。

新增住宅供應量

將下降?

不同于大拆大建的城市更新，眾多房企和許多長租公寓品牌早已關注到城中村，一場改造之風也已經吹到了深圳許多城中村，只是成本、租金等引發的矛盾仍有待解決。有市場人士擔心，如果深圳的租金特別是城中村的租金也普遍上漲，或許會間接抬高許多行業的成本。如何在不逆轉這個大趨勢的前提下，盡可能地拉長城中村低成本的時長，不但對城中村的租戶有意義，也是所有參與方應該重視的問題。

《總體規劃》也提出要加強城中村租賃市場監管。政府相關部門應加強城中村租賃管理，要求企業控制改造成本，并參照租賃指導價格合理定價。改造后出租的，應優先滿足原租戶的租賃需求，有效保障城中村低成本居住空間的供應。加強市場秩序整治，嚴厲打擊城中村租賃市場違法違規行為，將違法違規信息納入信用信息共享平臺。

城中村的變化除了影響租賃市場，對未來深圳樓市的供應也起著舉足輕重的作用。其實，在土地資源緊缺的深圳，城中村早已成為多數房企進軍和立足深圳的重要法寶。合一城市更新集團董事總經理羅宇認為，對開發商來說，城中村拆除重建變成土地之后的土地成本，相較于土地拍賣市場上的土地成本要便宜1/3以上，存在巨大的利益空間。對于開發商來說，參與綜合整治更多是為了長遠的拆除重建優先權。

不過，《總體規劃》要求除公共利益用地外，綜合整治分區內的用地不得納入拆除重建類城市更新單元計劃、土地整備計劃及棚戶區改造計劃。此外，以綜合整治分區為抓手，通過協調多種存量開發手段的實施時序，控制城中村改造節奏，促進城中村可持續發展。有業內人士人為，新規下政府、市場和業主都可以冷靜看待城中村的城市更新，集中精力在已經批準的項目。只是，深圳一些城中村在數年內不能拆除，一些城市更新項目或將暫時擱淺。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示，根據《總體規劃》可以得到的信息是，在未來7年的時間里，深圳新增住宅的供應量很有可能會大打折扣，除非政府大力度賣地，不然新增住宅的供應量將下降。在需求轉向二手房情況下，二手房價格有可能因此而上漲。與此同時，部分符合條件的城中村可以納入政府的保障房范圍，這樣能保證租賃住房的供應，有利于長效機制的建立

關鍵詞： 綜合整治