黑石集團提出私有化 SOHO中國拿什么拯救日益疲軟的業績?

3月10日消息，黑石集團正與SOHO中國(00410.HK)就后者私有化進行談判，交易價值40億美元。

據悉，黑石集團提出的私有化報價為每股6港元，較SOHO中國1月份平均收盤價溢價近100%。當日，SOHO中國在香港暫停交易，停牌前暴漲37.58%，報價4.1港元。

據知情人士稱，有關交易細節預計將在未來幾周內敲定。目前SOHO中國董事會主席潘石屹及其夫人張欣持有該公司63.93%股權，且他們計劃在與黑石達成交易后仍保留少量股份。

黑石或將接管SOHO中國的債務。據SOHO中國2019年中期報告。截至2019年6月底，其負債為326.8億元(約合47億美元)，投資資產價值為87.8億美元。

“PE之王”黑石集團創辦于1985年，業務領域涉及私募股權基金、房地產基金、夾層基金等。截至2019年中報，黑石集團營業收入35.12億美元，凈利潤16.94億美元，被視為市場最受歡迎的基金之一。

黑石集團與SOHO中國早有交集。2018年4月，黑石集團宣布，前SOHO中國總裁閻巖加入公司亞洲房地產部，并出任董事總經理一職。

2019年10月，SOHO中國被傳打包出售辦公樓資產，涉及新建麗澤SOHO在內的8處核心項目，估值超過500億元，在集團非流動資產中占重要低位。項目將以分批打包的方式尋求出售，計劃未來2年內完成交易。

據媒體報道，此筆交易中，黑石集團聯合GIC公司有意收購光華路SOHO、望京SOHO塔3和SOHO復興廣場三個項目。

彼時，圍繞潘石屹轉移資產的質疑塵囂日上。盡管潘回應稱：“說我跑了都是謠言。”但在轉型失利、業績跌落的陰影下，SOHO中國仍被重重迷霧包圍。

早在2014年，SOHO中國就有收縮之意。當年，SOHO中國82.8億元出售上海的SOHO海倫廣場、SOHO靜安廣場及凌空SOHO近一半物業面積。潘石屹解釋，地產已經不是剛需，SOHO中國有大量優質資產，做包租公是前景優質的買賣。

此后，潘石屹賣賣賣的腳步加快。2015年，復星國際將SOHO中國外灘8-1項目收入囊中，作價84.93億元;2016年，潘石屹將SOHO世紀廣場擺上貨架，國華人壽以32.97億元收購;2017年相繼出讓上海虹口SOHO項目、凌空SOHO50%股權，交易額合計近85億元。

2019年6月，潘石屹拿出望京SOHO、銀河SOHO、建外SOHO、SOHO東海廣場等9套交易標的，預估總價值78億元;9月，SOHO中國就旗下部分商業項目售與慧泊停車場投資有限責任公司，作價7.61億元;10月，SOHO中國旗下共享辦公業務SOHO3Q，傳出有11個項目打包賣給筑夢之星。

頻繁出售資產背后，是SOHO中國轉型后連續下滑的業績。

轉型“自持”物業前，SOHO中國的散售模式曾給潘石屹夫婦帶來豐厚回報。2012年，SOHO中國營收161.43億元，凈利潤高達105.85億元。但潘張二人經營理念存在分歧，張欣主張重產品、輕銷售，不認可潘石屹的低買高賣手法。

在樓市調控持續、商業地產熱度遇冷后，SOHO中國于2012年宣布從“銷售”轉向“自持”物業，潘石屹徹底做起包租公生意。當時，潘石屹預測，5年后SOHO中國租金年收入將超過40億元。

五年后，財報數據卻一片慘淡。2012年~2018年，SOHO中國營業收入由161.43億元縮水至17.21億元;歸母凈利潤由105.85億元減至19.25億元。當中國地產商紛紛邁入千億時，從海南淘金北上的潘石屹只落得老一代地產人的名號。

2018年，SOHO中國凈利潤同比下降59.33%，2019年低迷持續，上半年凈利潤約5.65億元，同比下降48.36%。截至2019年6月底，SOHO中國總資產688.98億元，一年內到期債務20.53億元，同期公司現金及等價物僅11.5億元，無法覆蓋短債。

面對此番困境，潘石屹對外坦言：“中國租金回報率我都不好意思說。”他表示，美國辦公樓租金回報率接近4%，紐約甚至達到5%~6%，而我國租金回報率偏低，只能先用低房租吸引顧客、日后再漲。

一邊是業績低迷、出售資產，另一邊SOHO中國不拿地、不收購，2013年北京麗澤是其拿下的最后一項大宗地塊。潘石屹對外表示，出售資產所得資金不會用來購買穩定資產，“因為銷售得來的78億元一半交了稅，還要給中介付1%~2%。”

這種情況下，隨著寫字樓市場日漸低迷，SOHO中國拿什么拯救日益疲軟的業績?

2019年末，潘石屹新注冊7家公司，注冊資本總計2.53億元，除北京辰濟企業管理有限公司外，股東均為境外注冊公司，使得市場再度質疑其轉移資產。種種傳言下，隨著黑石集團拋來“橄欖枝”，SOHO中國或將迎來命運轉折點

關鍵詞： SOHO中國