深圳樓市迎暖冬 為何走出獨立行情?

“各種利好消息頻出，店里每天都有成交。很多業主看到市場變好就反價，或者索性撤盤不賣。”在福田景田片區從事房產中介工作的黃經理告訴記者，“之前有很多房源掛了大半年都賣不掉，現在基本上都賣掉了，漲價一二十萬，也可以脫手。”

目前的深圳二手房市場，存在這么一幅畫像：有置業者焦慮，豪宅認定標準改變后省下的稅費其實轉嫁到自己身上;有業主納悶，自己的房子價格怎么沒什么變動;有部分業主暗暗揣摩，怎樣以合理的理由、較低的違約成本，撕毀已簽的合約。

2015年4月之后，深圳房價暴漲后一度爆發業主違約潮，引發買家集體上訪要求強制過戶，這是樓市火爆時期的一種“現象”。如今，這種“現象”又再度出現。信榮房地產律師團隊首席律師張茂榮表示，最近在眾多利好政策刺激下，業主違約現象再度出現，以該團隊接訪案例來看，就有賣家已收取買家30萬定金仍毀約不賣的案例，而且不是個案。

深圳樓市為何

走出獨立行情?

近段時間以來，深圳房地產市場的表現與全國多數城市特別是其他一線城市形成鮮明對比，北上廣二手房銷售價格持續下降，只有深圳走出了一波上漲行情。此外，貝殼研究院的數據顯示，25個重點城市中有20個城市近一年來掛牌均價出現下跌，但深圳二手房近一年來維持小幅上漲勢頭。

不過，記者發現，到目前為止本輪深圳樓市的火爆程度與2015年相比還是有所區別。2015年整個深圳市場是價格普漲，但目前還只限于局部二手房市場出現明顯上漲，例如城市核心區、優質學位區等，布吉、坪山等較為偏遠地區的二手房市場和新房市場表現仍較為平穩。

陳松是一名職業投資人，曾在南山一家大型房企擔任營銷總監，浸淫深圳房地產市場十幾年。在他看來，深圳樓市有這樣一個特點：房價對市場的信號反應歷來非常敏感，只要政策稍有放松，此前按壓的需求就會爆發。“2016年以來深圳的房地產市場調控，并沒有導致房價出現明顯的向下調整，只是住房銷售量急劇下降。而銷售量下降，價格沒有出現明顯下跌，這在很大程度上意味著市場還是存在投機炒作，能租就先不賣，也表明多數深圳的置業者對房價上漲的預期沒有發生改變。”他說。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示，四個一線城市中，深圳在2019年可以說是獲得利好政策最多的城市，而且是利好一個接著一個，對樓市成交有比較明顯的促進作用，對于房價形成了持續的支持作用，所以無論成交量還是成交價格都表現不錯。

深圳樓市的另一個現象，就是總給人“錢多”的感覺，背后離不開一些置業者和投資者利用高杠桿資金進入樓市。深圳統計局此前公布的2018年統計數據顯示，深圳居民杠桿率達到創紀錄的144.4%。對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示：“很多人認為樓市或迎來反彈，但我認為幅度會非常小，根本原因是當下的樓市還想往上走，但購買力大環境、杠桿助推器與2015至2017年不可同日而語。”

現在的行情，讓許多深圳置業者想起2015年。不過，“房住不炒”、“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的政策導向屢屢被強調，深圳市政府進行“二次房改”，握在手里的保障型住房和“限價”的土地，成為穩定市場的籌碼。深圳樓市的獨立行情會走多遠?讓我們拭目以待。

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