千億之后降負債 陽光城強調安全法則

任上第一個完整財年交出了1628.56億元成績單的陽光城管理團隊，大步跨越千億之后，調轉槍頭，將戰略指向了“安全”。

14日，陽光城執行董事長兼總裁朱榮斌、執行副總裁吳建斌等高管出席2018年度業績報告會，提及財務管理、土地儲備、周轉速度、并購策略等問題時，表示不會唯規模論，要在2020年將凈負債率降低到100%以下，實現穩健增長。

年報數據顯示，報告期內，陽光城實現結算營業收入564.70億元，同比增長70.28%，并表凈利潤39.06億元，同比增長75.30%，合并歸屬于上市公司股東凈利潤30.18億元，同比增長46.36%。

朱榮斌表示，2019年是公司的管理提升與品質提升年，在“規模上臺階、品質樹標桿”的戰略目標指引下，希望帶領團隊將公司做到有一點“強”，再過兩到三年，力爭做到“又大又強”。

不可避免的，“雙斌”也被問到了高周轉問題，他們強調，高周轉的前提一定是安全與品質。

降負債率安全運營

主動降杠桿是陽光城十分重視的動作，公司對2018年償債指標的優化解讀為完成融資驅動向經營驅動的成功轉變。

報告期內，陽光城有效降低扣除預收賬款的資產負債率至60.84%，同比減少6個百分點，有息資產負債率降至42.75%，同比減少10個百分點，凈負債率降至182.22%，同比減少70個百分點。

“我們一直非常重視負債率管理。在去年艱難的情況下，各種負債率指標都朝正向的方面發展。”吳建斌表示，希望在2020年將凈負債率降到100%之內。“2018年大概是180%，跟2017年的250%相比已經大幅下降了70個百分點，今年爭取回到150%。”

而具體的降負債舉措，吳建斌介紹，一是加快在手項目的開發結轉和結算，2019年、2020年有機會年度結算額達到上千億;二是通過股權融資，不過他更希望能定增：“2017年我們向相關部門申請了70億元的定增，但沒有獲批，如果今年市場上有這樣的機會，還會繼續申請。如果定增的問題能解決，我們的凈負債率水平就會迅速降下來。”

讓現金流充足起來的另一個條件，是對花錢和收錢的管控，而這得益于將安全運營放在較高位置的團隊策略。

“活得久才會活得好。”朱榮斌說，面對復雜的市場，團隊足夠小心謹慎。

陽光城2018年進一步加強了現金流管控，以財務共享為支撐，堅持 “三收三支”精細化管理，即以收定支、先收先支、收大于支。同時房地產銷售回款顯著提升，平均回款率達到80.05%，達到歷史最高水平，自2017年第一季度凈現金流開始首次轉正，2018年，經營性凈現金流入高達為218.31億元，同比增長147.55%，達到歷史高點，本期賬面貨幣資金378.48億元，占比總資產14.36%，余糧充足，保證了公司的持續發展。同時，公司預收賬款621.21億元，同比增長54.72%，結算資源儲備充足。

朱榮斌強調，陽光城對供貨的管理采取了有效供貨方式，嚴格按照對去化的預測來管理。2018年，公司簽約與去化率都達到了78%，屬于較高水平。“靈活精準高效是我們的優點，可以隨時調整。只要有機會，我們可以說飛就飛起來。”

土地投資堅持穩健

土地是地產公司生存的基本，沒有土地就沒未來。陽光城2019年的土地策略依然會堅持穩健、精準投資。

2018年，陽光城以306億元權益投入合計補充土地儲備約1333萬平方米，預計貨值1700億元，并在當年實現新供800億貨值，截至報告期末，公司擁有土地儲備總計4418萬平方米，預計貨值5494億元，其中一二線城市土地儲備面積占比76.87%。

但306億元的投入與年初朱榮斌提出的800億元土地預算相差甚遠，他解釋，主要是因為市場下行，公司收縮了投資規模，“我們理解是，如果土儲規模跟公司的去化、開發能力不匹配，加上高的融資成本，房價如果不維持高增長，土儲越多不見得是好事，可能是包袱。”

以收定支體現在土地儲備上，陽光城按照銷售回款總額的50%到55%比例用于拿地，總體是在保證公司安全穩健的前提下，根據財務情況的變動做適時的調整。

陽光城未來仍然會主要投資一二線城市，適當關注一些經濟比較發達、規模比較大、人口吸附力強的城市，特別是大城市周邊的城市群和二線城市，對三四線城市也會保持適度關注。

2019年，市場仍然有諸多不確定性。朱榮斌表示，在不確定的市場環境中，陽光城將秉持高效、靈活、精準的管理作風，堅定貫徹公司既定戰略方針，在保障公司現金流安全的基礎上，全面提升發展質量與管理質量，穩步向行業標桿邁進。（孔海麗）

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