房企“激戰”粵港澳大灣區

隨著粵港澳大灣區規劃的重磅出臺，一個全新的世界級都市群呼之欲出。作為早期孕育房地產業的土壤，向來是房企“必爭之地”的珠三角地區，又迎來新的發展機遇。

房地產企業的嗅覺向來靈敏，早在粵港澳大灣區概念剛剛提出之時，房企對這片熱土的爭奪戰就已打響。對于他們而言，布局大灣區，不僅是立足當下的戰略之舉，更是押注未來的重要之措。

2月21日午間，陽光照耀在東經114.1度，北緯22.26度的香港島上，海洋公園萬豪酒店里剛剛結束了一場備受矚目的會議——粵港澳大灣區發展規劃綱要宣講會。

門口處，粵港澳三地的媒體已經架好“長槍短炮”等待采訪離場的嘉賓，對于這個近來熱度最高的規劃，他們希望得到更多的具體內容和想法。

作為早期孕育了地產業的土壤，珠三角地區向來是房企的“兵家必爭之地”，從這片土壤上走出的碧桂園、萬科與恒大占據了房地產行業多年的龍頭之位。

粵港澳大灣區概念的提出更是加劇了房企對這片熱土的爭奪，布局大灣區，不僅是立足當下的戰略之舉，更是押注未來的重要之措。

爭搶先機

近年來，隨著粵港澳大灣區熱度的持續走高，房企投入了極大的熱情與精力來積極拓展灣區內的土儲。世茂董事局副主席許世壇曾在2018年業績會上表示，過去世茂主要土儲在長三角，接下來將加大在粵港澳大灣區的投入，希望在香港加快土地儲備，預測到2020年，將有多個項目推向市場。

和世茂一樣奮戰在粵港澳大灣區的房企不在少數。

從2016年至2018年的招拍掛土地成交情況來看，大灣區(不含港澳)內9個城市的招拍掛土地成交建面總量為1.7億平方米，其中，不少大中型房企憑借各自優勢，提前布局，搶占先機。

克而瑞研究數據顯示，在大灣區內拿地規模排名前30名的企業新增土地儲備總量達到了0.8億平方米，占比達48.7%，包攬了近一半的成交土地，已掌握了粵港澳大灣區大量的優質資源。

在充足貨源的支撐下，當前在粵港澳大灣區搶占先機的主要有三類房企，分別為在此發家的全國化規模房企、看準了大灣區發展契機的外來房企和深耕本土的區域房企。

老牌房企占“天時”

由于粵港澳大灣區所涵蓋的深圳、廣州、佛山等城市恰好也是眾多老牌龍頭房企的發源地，這類企業一方面“樹大根深”、資金充裕，另一方面大力高舉全國化擴張時，本身就是以大灣區為大本營。因此，在粵港澳大灣區的“搶灘大戰”中，占盡天時。

從克而瑞公布的粵港澳大灣區土儲貨值數據來看，廣東起家的龍頭房企強勢占據了大灣區貨值前5名中的4個席位，分別為發家佛山的碧桂園，廣州孕育的恒大、保利以及從深圳走出來的招商蛇口。而作為房企“三巨頭”之一的萬科，也以近2500億元的土儲貨值位列第10名。

其中，碧桂園無疑是此輪布局粵港澳大灣區的眾多房企里最大的贏家，其5713億元的土儲貨值和5629萬平方米的土儲建面，均位列榜首。克而瑞數據顯示，2018年，碧桂園國內權益合約銷售前十城市中，大灣區城市群中的惠州、佛山、東莞及廣州便占據四席，其中惠州更是勇奪城市銷售魁首，2018年權益合約銷售達210億元，占據總權益銷售占比的4%，市場占有率排名第一。此外，碧桂園2018年半年報顯示，報告期內，內地合同銷售額排名前10的項目中，惠州貢獻了3個。

緊隨碧桂園之后，恒大以3821億元土儲貨值和2144萬平方米土儲建面位列第二位。在將總部正式搬遷至深圳之后，恒大深圳公司披露，其目前已擁有50個項目，深圳的主戰場地位已經不言而喻，整個集團的戰略中心已然想往粵港澳大灣區靠攏。恒大官網顯示，僅惠州和佛山兩城，就有9個項目正在銷售。

于1992年成立的國企保利，截至2018年上半年，已覆蓋了全國99個城市，其中在粵港澳地區，保利更是已實現了除澳門、香港外的灣區城市全覆蓋。2018年末，保利發展于粵港澳大灣區內擁有總貨值2788.6億元，土地儲備建面1853.4萬平方米，皆位于5強之內。

本土房企借“地利”

除廣東起家的龍頭房企外，還有許多扎根于本土的中小型開發商，實力也不容小覷，其憑借“地利”優勢，在粵港澳大灣區崛起的過程中充分享受政策紅利。

在克而瑞公布的大灣區土儲貨值30強榜單中，本土企業的數量最多，達到了13家，擁有的貨值總量占比達到38%。其他小型本土房企，更是數不勝數。這些房企憑借地緣優勢，以大本營為核心，在深耕布局的同時向周邊城市輻射發展，典型如龍光、佳兆業、合生創展、時代地產、越秀地產、合景泰富、奧園集團等。

以龍光為例，2018年底，其在粵港澳大灣區的貨值約為2612.1億元，在本土企業隊伍中遙遙領先。此外，中國奧園立足于大本營廣州，近些年來向周邊城市延展的步伐明顯加快，2014年首入佛山、2015年進駐深圳，2016年布局惠州，截至2018年上半年，中國奧園已實現粵港澳大灣區“9+2”城市全覆蓋，區域內項目55個，貨值接近1050億元。此外，中國奧園執行董事郭梓寧也曾透露，集團在粵港澳大灣區擁有13個城市更新項目，預計2018年有兩三個項目能入市，產生業績。

以舊改起家的佳兆業，以2595億元的貨值緊隨龍光之后，其在粵港澳大灣區內的貨值更是占據公司自身總貨值的65%以上。佳兆業多年來一直秉持“深耕核心一線，適度下沉都市圈”的策略，眾多核心項目位于以深圳、廣州為核心的粵港澳大灣區。目前佳兆業已布局深圳、廣州、惠州、珠海、佛山、東莞、中山等灣區城市。

佳兆業2018年半年報顯示，報告期內，合約銷售額共計253.19億元，其中珠三角貢獻14.045億元，占比超過55%。珠三角66個項目中，除陽江佳兆業濱江壹號外，其余均分布于灣區內城市。

借“地利”之便，乘著政策的東風，當地房地產企業未來的發展或難以估量。

外來房企傍“人和”

由于粵港澳大灣區的發展機遇普遍被看好，加之政策紅利，在全國化擴張需求推動下，一些外地房地產企業也開始積極布局，在廣州、深圳、佛山等地頻頻落子，企圖能盡早從中分一杯羹。此類企業以融創、雅居樂、新力等為代表。

以發家于天津的融創為例，事實上此前其計劃收購佳兆業一事已經表露出其布局珠三角之意。收購失敗后，融創于2015年3月成立了廣深區域公司。2016年1月，融創兩度在佛山拿地，成功進駐佛山，跨出了布局珠三角的第一步。在此后短短一年多的時間內，融創接連布局粵港澳大灣區的其他城市，包括廣州、深圳、東莞、惠州、珠海、中山、江門及肇慶等。

截至2018年末，融創在整個粵港澳大灣區的土儲貨值已達到1846億元，在外來企業中獨占鰲頭。

此外，中海地產雖然定位為國際化開發運營集團，但作為中國內地房地產行業的開拓者和引領者，龐大的實力和眼界不容置疑，加之總部位于香港，擁有“天時”“地利”之便，在粵港澳大灣區的布局自然不甘于人后。

值得注意的是，在大灣區土地建面排行榜中，雖然中海地產僅以1292萬平方米位居第六名，但這些土儲的總貨值卻高達2991億元，僅次于碧桂園與恒大，位列第三名。由此可見，其土儲布局的“質量”實際上要高于其他多數企業。

大灣區概念的正式落地對地產行業有何影響?

易居智庫研究總監嚴躍進在接受《國際金融報》記者采訪時指出，應重點關注地產行業的三個領域。首先，由于產業園區的創意創新等有助于促進區域發展，因此產業地產領域所受到的影響或最大;其次，人才導入過程中必然要配套租賃用房，因此灣區內的租賃市場具有廣闊的發展前景;最后，集體建設用地用地緊張之后，尤其是廣州、深圳、香港、澳門這四大中心城市因為建設較早，已經進入存量時代，集體用地如何盤活將會形成很大創新機制。

然而，雖然灣區風光無限好，房企在布局時亦存在難點。

嚴躍進對《國際金融報》記者強調，政策落地是會帶來很多機會，但粵港澳地區的土地制度不太一樣，開發商在布局時需要加強溝通協調。此外，由于市場預期好，土地價格自然高昂，房企要注意獲取成本，不能盲目地去落子，要考慮資金問題和后續的潛在風險。(孫婉秋張志峰)

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