長租公寓從群雄并起到寡頭之爭

表格信息來源：克而瑞研究中心及新京報記者統計，以企業公布為準。

2018年長租公寓行業出現的爆倉、整合事件或許將在今年繼續上演。1月17日，蛋殼公寓以2億美元(包含現金和債務)全資戰略收購知名長租公寓運營商愛上租，涉及原愛上租的全部資產、100%股權并入蛋殼公寓。蛋殼公寓和愛上租均為分散式長租公寓領域排名前三的企業，此次交易也成為長租公寓行業內迄今為止最大一樁收購案。

去年爆雷、并購案例給整個長租行業發展蒙上一層陰影。業內擔心，開發商進入長租公寓跑馬圈地，還有沒有發展前景?長租公寓的資本寒冬是否真的來臨?誰能成為長租公寓洗牌中的真正贏家?長租公寓這片“藍海”是否正在變為“紅海”?

1 愛上租從收購到被收購

愛上租由原我愛我家聯合創始人童浩創立于杭州，其業務以杭州為中心，輻射上海、蘇州、南京等城市。

愛上租的發展歷程，基本是近年來長租公寓行業的一大縮影。2004年，童浩創立了浙江盛世管家房地產經紀有限公司并擔任董事長，2014年創立品牌公寓蝸居網絡，并擔任CEO。2015年7月，愛上租收購盛世管家租賃業務部和蝸居品牌公寓。同年8月，愛上租宣告正式成立，開始運營。一年后，愛上租就完成了A輪1.01億融資，融資完成后，愛上租便開啟了城市擴張之路，先后宣布南京、上海浦西、蘇州城市公司成立。

在此基礎上，2017年6月，愛上租完成B輪3億融資。歷時三年，至2018年5月，愛上租已管理超過8萬套(間)房源，以品牌公寓和品質公寓為主打產品，其中品牌公寓又分為隨寓、偶寓、集寓三種公寓產品。

2018年8月，在克而瑞發布的一份杭州運營商已開房源排行榜中，愛上租以13000套位列首位，自如排第二為5543套房源，優客逸家5500套位列第三。然而，2018年底，愛上租被爆出提前與房東解約以及破產傳聞。

前兩年，在持續的政策紅利下，長租公寓從小眾行業到全民參與，成為各路資本追捧的投資標的，各種運營商良莠不齊。然而，隨著資本大潮退去，長租公寓野蠻生長埋下的隱患，正逐步浮出水面：甲醛、租金分期、爆倉……2018年以來，包括杭州鼎家、上海寓見等品牌在內，已有超10家長租公寓運營商先后出現經營問題。

從2014年萌芽至今，經過四年多的高速發展，長租公寓出現較為嚴重的分化現象，業內普遍認為，長租公寓進入行業洗牌期，而蛋殼公寓此番收購愛上租，被視為行業加速整合的一大表現。

“有人出局是好事，說明行業正在回歸本質。”城智更新研究院院長陳方勇指出，經過2018年的“洗禮”，2019年品牌公寓的春天將來臨。

2 行業并購加速，洗牌在即

“品牌企業間快速并購現象已在發生，2019年會更加劇烈，不光是分散式品牌公寓，集中式品牌長租公寓也如此。”不久前，貝殼研究院院長楊現領在接受記者采訪時表示。

回顧近期集中式長租公寓的大事件，整合并購亦是一大關鍵詞。記者了解到，作為較早進軍集中式長租公寓行業的運營商，魔方公寓2019年計劃開業10萬間。為此，魔方接連收購了幾大業內較知名的集中式公寓品牌，不僅有全資收購，也有入股。不過，相關消息并未正式對外宣布。不僅如此，去年底，魔方公寓宣布，將以運營為核心競爭力，全面深入輕資產領域。

距新派公寓類REITs在深交所掛牌一周年后，今年1月2日，新派公寓宣布啟動“產品IP+REITs資管”的發展模式。據悉，該輕資產托管模式已在成都高新區、南京未來科技城等項目實踐。此外，記者了解到，新派公寓也在跟其他公寓品牌方洽談并購事宜。

對于此番企業動態，58安居客房產研究院首席分析師張波指出，長租公寓第一階段“群雄并起”已近結束，長租公寓運營方在數量上的快速增長期已接近尾聲。隨之而來的，第二階段“寡頭之爭”正在進行，這一階段還將持續一段時間。

“相比2018年，2019年并購現象會更為明顯。”張波預計，未來2-3年，頭部企業將占據七成以上份額，超九成中小品牌無法在競爭中存活，只能選擇被并購或主動轉型。

房東東公寓學院創辦人全靂也表達了類似看法。全靂指出，資本與資源將越來越向頭部企業傾斜，行業將形成“啞鈴型”的發展格局。即頭部企業越來越集中，單筆融資越來越大;腰部企業由于品牌、產品、運營、物業獲取等方面制約，規模逐步減小或數量減少，最終選擇出售或轉型;而更為隱蔽的個人房東，由于價格低、產品專一的優勢，進行更貼合的剛性人群需求，因此，也會有一定的發展。

“真正意義上的品牌公寓，能沉淀下來的估計只有20-30家。”全靂表示。

其中，在追求規模效應的過程中，良好的商業模式至關重要。事實上，長租公寓并非精裝修加物業管理，而這正是很多企業沒有梳理清晰，便開始盲目擴張進而出現問題的原因所在。

“2019年是企業修煉內功的一年。”巴樂兔聯合創始人高萌指出，要更踏實地在內部流程和運營服務建設上下工夫，包括持續加強對租客的服務和對成本的控制，以及重視口碑和品牌建設。

3 四股力量角逐

記者注意到，目前參與住房租賃市場的主體，已涌現出四股力量，分別是萬科寓等為代表的大型房企、如家等為代表的酒店企業、地產中介機構如鏈家自如以及魔方公寓等為代表的互聯網創業公司。

除了前述的機構品牌公寓，據不完全統計，目前排名前三十的房企中至少有三分之一已涉足長租公寓。早在2016年下半年，龍湖創立“冠寓”作為第四大主航道業務，也是業內最早將長租公寓作為核心業務的房企;而萬科長租公寓也已開展4年，截至2018年6月30日，在30個城市擁有超16萬間，累計開業超4萬間;2018年12月，招商蛇口中長租公寓首駐武漢、上海、南京三大核心城市，依次開展品牌發布與壹間公寓正式開業儀式。

目前一部分房企雖已擁有一定規模優勢，但近期不少房企還提出了短期發展目標。業內預計，未來房企布局長租公寓的排名，或將面臨重新洗牌。其中，碧桂園計劃到2020年將建設100萬套長租公寓，其中40萬套自主開發，60萬套靠創新模式拓展;保利計劃2020年企業的公寓管理規模將達30萬間。

每個房企在具體做法上也不盡相同。記者了解到，花樣年主要是從養老領域著手，目前正從自有物業的改造，來嘗試長租業務;正榮主要是為盤活存量資產;融創則從“不走量、做高端”的角度出發。

4 考驗房企運營能力

實際上，恰如水滴管家副總裁陸毅所言，很多開發商并非主動為之，原因在于，不少地塊在出讓時，對自持租賃住房有相關要求。

眾所周知，目前自持型地塊的土地成本仍過高，建安成本、運營成本加各種稅費，想要回本要20年左右，甚至有的地塊更長。相比快周轉的增量開發來說，長租公寓并不“賺錢”。特別是持有資產的模式下，想靠租金賺錢就更難。

來自聯訊證券的一份報告指出，自持土地的幾個關鍵點在于：一，自持年限，一般自持土地的價格比較低，開發商愿意拿，主要是因為希望經營了一段時間以后，政策發生變動，這些房子可以再賣掉;二、自持比例，從競拍地價轉為競拍自持面積或保障房面積，會讓開發商把自持或者保障房部分的成本壓縮，提高可以銷售部分的價格來盈利。

高萌指出，開發商從政策、土地供應和市場龐大需求等大局著眼，投身長租行業，在資金、資源和成本方面，相對創業公司有得天獨厚的優勢，但目前畸形的租售比、選址問題和運營管理服務等是開發商必然面對的問題。

據業內人士表示，從今年開始，在同一個地產項目中，既有出售、也有出租的房子將會陸續出現。然而，開發商一直建造的是家庭居住產品，而并不了解租客需求。實際上，目前市場上擁有大量需投巨資改造的產品，而客群真正需要的小空間產品，卻是缺失的。

“大批公寓開始正式投入運營，2019年是考驗開發商系公寓運營能力之年。”陸毅表示。陳方勇則明確指出，開發商無法做出較好的公寓，原因在于：“沒基因、沒動力，開發商未來最大的可能是成為公寓的資產持有人。”

在此背景下，無論房企系、酒店系或創業系，都將面臨行業洗牌的發展趨勢，“本質來看，是否為房企系，并不是決定某一長租公寓生存與否的關鍵所在，房企系的優勢也僅體現在品牌和拿地層面。”58安居客房產研究院首席分析師張波稱。

5 資本寒冬來臨？

值得注意的是，2018年以來，國內銀行對房地產業務的信貸呈收緊趨勢。發債方面，目前長租企業發債主要是地產背景的企業，而非地產背景的企業幾乎沒有涉及，即便發行ABS或類REITs產品，也是極少數。

此外，隨著資管新規要求，不準期限錯配和“資產池”運作，據中國理財網上的產品顯示，近來發行的理財產品多數在1年以下，這些專項債和資產證券化產品的流動性不強，期限又動輒3-7年，若想成功發行，還需提高利率，勢必推高財務成本。

然而，這并非意味著資本寒冬的到來。記者注意到，2018年12月底，朗詩綠色集團宣布參與了由平安不動產聯合深圳平安大華匯通財富管理有限公司共同實施的“平安匯通-平安不動產朗詩租賃住房系列資產支援專項計劃”，該產品采用儲架發行機制，儲架規模達50億元。

無獨有偶，12月18日，中駿宣布，旗下長租公寓品牌“FUNLIVE方隅”與基匯資本旗下管理基金正式簽署框架協定、平臺合作協定及種子專案的買賣協定。據此，雙方將共同成立長租公寓投資平臺，首期規模為8億美元，目標未來3年平臺規模超過100億元。

“對于中小企業，就不要指望好的融資。不過，大品牌的融資一直在春天里。”全靂表示，行業“余額”已不多，資本與資源會越來越向頭部企業傾斜。而長租公寓融資門檻已不是1億-2億，現在起步融資為10億，只有這些“玩家”才可繼續在長租公寓市場內奔跑。

不過，在廣州建方長租總經理甘偉看來，市場上并不缺少錢，關鍵在于企業自身的盈利模式，“如果盈利模式不是很清楚，進來后退不出去，投資方就會質疑與觀望。”

6 “地貴錢貴周轉慢”如何破？

實際上，作為一種新興業態，長租公寓的痛點在于“地貴、錢貴、周轉慢”，雖行業前景可期，但目前為止，尚無企業能給出清晰的盈利模式。

長租公寓目前很多企業采取的是包租模式，即傳統的二房東模式。在甘偉看來，二房東模式拿房成本較高，回報周期長，基本靠融資，生意有所困難，因此，這導致行業內出現大企業收購中小企業的現象。

記者了解到，目前美國和日本的公寓市場，基本采用的是輕重資產兩大模式。第一種是輕資產品牌輸出模式，幫助客戶獲得資金回報，從而收取一定的管理費，目前國內很多創業公司也在嘗試輕資產模式;另一種是REITs模式，即通過資金收購來改造、運營管理，再做REITs，從而形成資產管理的閉環。

不過，在甘偉看來，目前輕資產模式可以探討，但為時尚早，還無法很快形成規模效應。而總重資產模式也需要時間，需要關注收購的資產價格是否足夠低，目前也沒有成為主流的模式。

基于此，甘偉總結稱，三種模式目前都存在一定問題，因此，2019年會是個長租公寓從業人員相對冷靜、迷茫的一年，但這并不代表行業會冷清、停滯，“相信會有各種新模式的探討，思考后再出發，畢竟這一行業還是個朝陽行業，才剛剛開始。”

新京報記者 張曉蘭編輯袁秀麗校對趙琳

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