龍湖大股東增持減持的背后 見頂還是看空

包括首席執行官邵明曉在內的高管和創始人吳亞軍前夫蔡奎的接連減持，讓龍湖集團(00960.HK)在吳亞軍回歸、架構調整后，于2019年開年再一次成為關注的焦點。而女兒蔡馨儀的同步增持更是被看作是龍湖調整未完的標志。

減持與增持

龍湖的此輪減持，始于首席執行官邵明曉在內的高管。

公告顯示，龍湖集團執行董事、首席執行官邵明曉于1月10日及16日分別以23.5179港元/股減持160萬股、23.7528港元/股減持100萬股;另據港交所權益資料，龍湖集團首席財務官兼執行董事趙軼于1月7日、8日及9日在場內以每股平均價23.0087港元、23.2665港元及23.2港元分別減持10.3萬股、59.7萬股及5萬股，三日合共減持75萬股，涉資約1742萬港元。

邵明曉等人的操作尚未消化，吳亞軍前夫蔡奎與女兒蔡馨儀的一減一增，再度讓龍湖成為資本市場考量的對象。

1月17日龍湖集團發布公告，公司主要股東佳辰通過股份配售方式，按每股股份22.7港元的價格出售1.5億股公司股份;公司另一主要股東Charm Talent以22.7港元的價格收購880萬股配售股份。

根據公告，此次配售事項完成后，佳辰所持龍湖集團的股份將由15.45億股減少至13.95億股，相應持股比例將由約25.99%減少至約23.47%;緊隨收購事項后，Charm Talent持有龍湖集團股份將由26.09億股增至26.18億股，相應持股比例則將由43.9%增至44.05%。

資料顯示，佳辰的全部已發行股本由Silverland Assets Limited全資擁有，而Silverland AssetsLimited則由HSBC International Trustee以蔡氏家族信托的受托人身份全資擁有。蔡氏家族信托是由蔡奎作為設立人與HSBC International Trustee作為受托人于2008年6月11日成立的全權信托。

而另一主要股東Charm Talent 全部已發行股本由Silver Sea Assets Limited全資擁有，Silver Sea全部已發行股本則由HSBC International Trustee Limited以XTH信托的受托人身份全資擁有。 XTH信托是由蔡馨儀作為設立人及HSBC International Trustee Limited作為受托人于2018年11月21日設立的全權信托。

蔡奎此次通過佳辰減持的股份售價較前一交易日收盤價“折價”約8.1%，據測算套現超34億港元。

在剛剛過去不久的2018年11月21日，吳亞軍以家族信托分派股權作為實現財富傳承的工具，將其持有的43.98%龍湖股權交付到了蔡馨儀手上。現如今，經過“父親當日減持1.5億股，女兒同日近半數接手”，Charm Talent即蔡馨儀持有的龍湖股權已經由43.9%升至44.05%。

見頂還是看空

據了解，公司大股東減持的目的包括資本獲利推出、不看好企業未來發展以及通過股權轉讓改變公司控制人或引進戰略投資者等幾種常見情況，不過大股東減持也不一定全是負面影響，一定層面上來看會增加減持公司的流動性，盤活A股市場的籌碼，對于公司開拓業務會有所幫助。而龍湖內部就股份“增與減”的較量，除了以股價波動的形式直接表現出來以外，還伴隨著外界對于單一企業甚至于整個房地產行業發展的審視。

申萬宏源指出，龍湖集團優秀的基本面，來自于平衡的物業組合(開發和租賃)以及自律的加杠桿。認為未來兩年中國房地產行業將重新進入去庫存和去杠桿階段，這樣的環境下龍湖具備足夠的防御性。“但我們也注意到公司股價過去3個月的大幅反彈，而管理層以及二股東則在近期陸續減持了一些股份。公司目前的股價相當于2018年9.2倍市盈率、1.4倍市凈率，以及大約4.4%股息率和略超20%的凈資產值折價，超出了多數同業的估值水平，基本面優勢已經大部分被反映。我們微調公司目標價至24.65港元，將評級從此前的增持下調至中性。我們認為目前市場基于政策放松預期而對地產股的追捧無法持續太長時間，我們建議投資者等待3月下旬年報前夕重新回到優質地產股。”

美銀美林發表報告稱，隨著內地政府對房地產行業進行政策放松，預計內房股于今年可望跑贏大市，但該行仍認為宜做選擇性。該行稱，內房股近3個月股價已回升20%，相信已一定程度反映貨幣政策潛在放松因素。該行預計，內地樓市今年可望軟著陸，估計新屋銷售量會跌3.5%(預計一二線城市新屋銷售量升7%、偏遠城市新屋銷售量跌8%)，預計今年新屋銷售價值會跌5%-7%，主要是預計偏遠城市單位售價回落影響，但預計一二線城市住宅樓價會持平。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，龍湖集團此類增減持變動現象，實際上說明不同參與主體對于股價的走勢是持不同看法的。“女兒增持，其實也是為了表現出對股價持有的信心，防范外部過度恐慌。同時后續也要警惕各類高管離職等問題，這對于企業穩健運作肯定是有利空的。”

調整未完

2018年可以視為龍湖的“調整年”，其間伴隨著掌舵人吳亞軍長達9個月的隱匿與回歸、銷售業績的波動、組織架構的調整以及人事方面的接連變動。以上諸多片段，構成了龍湖2018年龍湖發展的“大事記”。

有分析人士指出，2018年以來，龍湖內部的組織和人事調整頻繁，除了“平臺+端”的組織變革持續在開展之外，城市公司的整合也于7月提上日程，人員的崗位調整也依組織的調整和業績的要求在開展。

資料顯示，在龍湖2018年1月的集團經營會上，CEO邵明曉發布了公司未來五年的發展目標和路徑，提出新房開發銷售業務將推行“5、3、2、1、5”戰略，即未來三年，要出現1-3個500億元級地區公司，3-5個300億元級地區公司，5-8個200億元級地區公司，8-15個100億元級地區公司，消除或合并三年以上仍在50億元以下的地區公司。新房開發銷售業務進入行業規模前十(簽約、租金)，營銷力進入前三。

上述分析人士認為，龍湖上海公司與蘇州公司正式合并為“龍湖集團滬蘇公司”，便是因為這兩家公司在2018年上半年有項目在售的城市公司中，業績表現欠佳;而2018年新設立的南昌公司和贛州公司則由于土地儲備都不多，為整合利用資源、提高人均效能，合并為“龍湖集團江西公司”。

此外值得一提的是，龍湖地產于2018年3月正式更名為“龍湖集團”，其核心業務也梳理為四類：新房開發銷售、商業運營、物業服務、長租公寓。自此以后，龍湖城市高管的輪換以及對城市公司的合并消息接連不斷。據北京商報記者不完全統計，龍湖集團至少有10個城市公司的高管出現變動。

援引其他媒體的報道，吳亞軍曾就公司高管相繼出走一事解釋稱，“人才流失在每個公司都是正常現象，一個好的公司，不光是產出經濟效益，還能產出人才，成為行業挖角腳對象，產出人才是龍湖的使命，我很開心”。

另有業內人士分析認為，從吳亞軍去年5月重歸公眾視線，再到貫穿2018年全年的架構調整，以及現在的減持與增持來看，龍湖的調整似乎仍未結束。(崔啟斌榮蕾)

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