上市物企增長潛力榜：中駿商管一騎絕塵 行業(yè)“擴表后遺癥”顯現(xiàn)

地產(chǎn)向左，物企向右。

盡管 2021 年地產(chǎn)行業(yè)并不太平，但絕大多數(shù)物企還是在逆境下交出了令市場滿意的答卷。

不僅如此，今年以來更多物企走上上市之路。截至目前，上市物企的行列已經(jīng)迎來金茂服務、力高健康生活和東原仁知服務的加入。此外，行業(yè)巨頭萬物云、龍湖智創(chuàng)、萬達商管等也在摩拳擦掌，等待與資本市場相擁。

中指研究院預計，2022 年物管行業(yè)上市企業(yè)數(shù)量將超 70 家，隨著萬物云、龍湖智創(chuàng)生活預期上市，物業(yè)板塊整體市值將超過萬億港元，資本市場將持續(xù)看好規(guī)模大、成長性強、盈利能力強、特色突出的企業(yè)，此類企業(yè)更具備長期投資價值。

那么，物企蜂擁而至，誰將成為資本眼中的香餑餑？為了管窺當下物企的未來成長性，和訊房產(chǎn)獨家發(fā)布《2021 年上市物企增長潛力榜》（以下簡稱 " 榜單 "），將從運營創(chuàng)新力、業(yè)主滿意度、拓展能力對比各家成色。

除部分數(shù)據(jù)不可得的中海物業(yè)、招商積余、鑫苑服務等，榜單以 38 家上市物企為研究對象，通過計算每家企業(yè)各項指標結果進行計分，最終以總體得分排名得出該榜單。

整體來看，38 家物企表現(xiàn)分化明顯，中駿商管以 107 分高居榜首，宋都服務則以 18 分排名墊底，中駿商管增長潛力指標是宋都服務的 6 倍，值得注意的是，在各家物企逐鹿社區(qū)增值服務之際，宋都服務卻 " 逆勢 " 放緩了在該領域的投入，社區(qū)增值服務收入增速下滑約 16%，成為眾物企中的一股 " 清流 "。

中駿商管、建發(fā)物業(yè)優(yōu)勢明顯

中小物企的絕地反擊？

根據(jù)榜單，中駿商管和建發(fā)物業(yè)分別以 107、102 分包攬冠亞軍，大幅領先其他物企，以絕對性優(yōu)勢高出第三名領悅服務集團十余分。

實際上，從具體指標來看，兩家物企距離行業(yè)均值均有很大差距，屬于不折不扣的小型物企。那么，兩家聲量微小的企業(yè)為何爆發(fā)出巨大潛力，是主動而為之，還是無奈 " 保盤 " 之選，究其原因，還應回歸到行業(yè)的基本面上。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報

過去一年，物管行業(yè)并購市場紅紅火火，一路高歌猛進。2022 年伊始，華潤萬象生活兩度出手收購拉開了新一輪的兼并序幕，市場擴張力度盡顯。

截至 2021 年，受益于地產(chǎn)母公司輸血、市場外拓、對外合作、戰(zhàn)略收購等路徑，上市物企中已有 15 家在管面積突破 1 億㎡。

規(guī)模為王的行業(yè)擴張邏輯下，上市物企營收及利潤也在快速增長，目前營收達百億的上市物企已有 5 家，除碧桂園服務、雅生活服務以及綠城服務，保利物業(yè)和招商積余也突破百億大關，闖進百億俱樂部。

但與此同時，縱觀整個行業(yè)，市場格局仍然較為分散。據(jù)克而瑞物管分析，當前行業(yè)集中度仍然較低，物業(yè)管理行業(yè) TOP10 企業(yè)管理規(guī)模集中度僅 12.5%，這就意味著，對于中駿商管、建發(fā)物業(yè)等中小腰部企業(yè)加速生長仍有足夠的空間，擴大規(guī)模、提高市場占有率，仍是物業(yè)服務企業(yè)重要的訴求之一。因此可以看到，中駿商管及建發(fā)物業(yè)都在積極外拓，拓展能力據(jù)行業(yè)前列。

收入結構方面，2021 年物企在增值服務領域的深度挖掘卓有成效，據(jù)統(tǒng)計，上市物企社區(qū)增值服務收入在總營收中的占比均值較 2020 年同期增加約 3.9%，在已披露的數(shù)據(jù)中，4 家物企社區(qū)增值服務收入超 20 億元。

以高毛利率見長，社區(qū)增值服務一向被視為創(chuàng)收的利器，年報中公布社區(qū)增值服務毛利率的 29 家物企，平均值約為 43.15%，遠高于基礎物業(yè)管理。

業(yè)內(nèi)人士認為，增值服務的收入占比未來會持續(xù)增多，很多企業(yè)希望增值服務短期內(nèi)占比達到 3 成以上，未來十年后，隨著物管行業(yè)業(yè)態(tài)升級、社區(qū)增值服務的營收有望占比超過一半。在這方面，中駿商管和建發(fā)物業(yè)雖然體量較小，但先發(fā)制人，實現(xiàn)了較好的增長，分別增加 3.3、4.55 個百分點。

不僅如此，2021 年，中駿商管社區(qū)增值服務收入增速高達 220%，建發(fā)物業(yè)達 111%，可見二者在發(fā)力社區(qū)增資服務賽道勢頭強勁，業(yè)務內(nèi)容創(chuàng)新能力突出。

尺有所短，寸有所長。盡管中駿商管和建發(fā)物業(yè)規(guī)模較小，但綜合業(yè)主滿意度來看，也足以稱得上是小而精的企業(yè)。數(shù)據(jù)顯示，二者業(yè)主滿意度指數(shù)分別為 94.2、91.5，是該指標為數(shù)不多的達到 90+ 的企業(yè)。

面對頭部物企的 " 跑馬圈地 "，中小腰部企業(yè)面臨更大的市場競爭，處境也變得愈加艱難。如何保住自己的地盤，如何增強企業(yè)的持續(xù)生命力，是中小企業(yè)不得不面對的嚴峻考驗。

或許正如建發(fā)物業(yè)在其年報中所言，規(guī)模的擴張是物業(yè)管理企業(yè)成長必然方式，豐富管理業(yè)態(tài)，延伸服務范圍，將物業(yè)管理逐步融入城市服務和公共服務領域，可以為公司的成長打開更大的空間。因此，企業(yè)要順應市場趨勢，繼續(xù)推動兼并購業(yè)務，探索更多業(yè)態(tài)的發(fā)展。

困在應收賬款里

碧桂園服務們的 " 擴表后遺癥 "

規(guī)模是物企收入增長的保障，也是拓展增值服務的重要土壤，現(xiàn)階段，物企仍在不遺余力的擴規(guī)模。因此，多家房企喊出了響亮的口號，例如：碧桂園服務表示 2025 年規(guī)模突破 18 億平方米，合景悠活提出規(guī)模 3 年增長 8 倍。

憧憬并未停留在口頭上，事實證明，碧桂園服務和合景悠活都是行動派。數(shù)據(jù)顯示，碧桂園服務合約面積年內(nèi)突破 14 億平米，是當之無愧的行業(yè)龍頭，在管面積新增 3.88 億平方米，其中 2.78 億平方米來自收并購，占比 72%；合景悠活同樣依托多筆并購以小博大實現(xiàn)規(guī)模數(shù)倍擴張，管理面積增幅高達 395.4%。

從營收來看，碧桂園服務以 288.43 億元遙遙領先，同比增長 84.33%。合景悠活營收增速漲幅最高，為 114.57%。

但收并購市場上勢如破竹的二者，卻在增長潛力榜上偃旗息鼓。根據(jù)榜單，碧桂園服務以總分 67 位列 15 位，合景悠活則以總分 49 位列 23 位。究其原因，實則是業(yè)主滿意度拖了后腿。

在評價業(yè)主滿意度時，我們引入了應收賬款這一指標。應收賬款在某種程度上反映業(yè)主的繳費意愿。通常來講，應收賬款越低，說明業(yè)主的繳費意愿越高，也側(cè)面說明了企業(yè)的服務能力得到業(yè)主的認可。但從高企的應收賬款來看，碧桂園服務和合景悠活的業(yè)主滿意度較低。

實際上，應收賬款大幅增加帶來的資產(chǎn)結構壓力是大舉并購規(guī)模狂飆的必然結果。Wind 數(shù)據(jù)顯示，截至 2021 年末，52 家上市物企應收款項達到 670.69 億元，較 2020 年末激增 82%；占資產(chǎn)之比達到 22.58%，較 2020 年末提升約 5.41 個百分點。

以碧桂園服務為例，應收款從 2021 年初 42 億元大幅增長到年末 103 億元，中金公司的研報分析指出，" 估計應收款其中來自碧桂園服務原體系的部分不足 30 億元、來自關聯(lián)方的應收款不足 10 億元，其余部分主要來自收并購公司并表，例如來自兩家被收并購的原開發(fā)商旗下物企的賬款分別為 11 億 -13 億元。" 這意味著，公司未來加大收繳工作任重道遠。

IPG 中國首席經(jīng)濟學家柏文喜表示，一方面，應收賬款無法形成真實的現(xiàn)金流；另一方面，受 " 規(guī)模為王 " 理念的影響，物企加速外拓腳步，通過多種方式快速實現(xiàn)規(guī)模擴張，而被收并購公司收款周期普遍偏長，該行為導致的后果是，物企應收賬款周期被不斷拉長，進一步擴大企業(yè)應收賬款壞賬風險。

可以預見的是，短期內(nèi)，收并購仍是行業(yè)主流，但接下來如何提高競爭力和變現(xiàn)能力是物企面臨的新課題。

后規(guī)模時代

物企進階 路在何方？

規(guī)模、延展服務邊界、業(yè)主滿意度，擺在物企面前的不再是一道簡單的選擇題，能否在變幻的市場中持續(xù)發(fā)展，展現(xiàn)強大的成長動力和發(fā)展?jié)摿ΓQ于物企的綜合考量。

規(guī)模競爭如火如荼的進行，然而，物企一邊擴張、一邊丟盤的現(xiàn)象也不在少數(shù)，甚至因無法消化前期的大舉擴張成果，企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營業(yè)績倒退的現(xiàn)象。

例如，被稱作 " 并購王 " 的雅生活已初露 " 消化不良 " 端倪，2020 年以來利潤率持續(xù)呈下滑趨勢，2022 年 1 月，雅生活出售蘭州城關物業(yè)控股權。在增長潛力榜單上，雅生活以不及行業(yè)均值的 52 分位居 21 位，這背后則是創(chuàng)新力和拓展能力的雙雙失速。

嘉和家業(yè)認為，這些企業(yè)通常只關注于收并購帶來的面積增量，忽略了運營效率、項目品質(zhì)、業(yè)務創(chuàng)新等核心能力的打造，久而久之累積的弊病就會暴露直至拖累企業(yè)發(fā)展。

中金公司研究部董事總經(jīng)理、大中華區(qū)房地產(chǎn)主管張宇表示，近年，在房企信用沖擊之下，物企也受到一些直接牽連，但經(jīng)歷這波沖擊之后，大家認識到，物企自身的綜合服務能力才是核心，資本市場的從只關心增長到更關心安全轉(zhuǎn)變。

碧桂園服務執(zhí)行董事、總裁李長江亦認為，物企如果沒有規(guī)模，毫無疑問什么也做不了。有了規(guī)模，也要注重質(zhì)量，把它變成效果，而不是為規(guī)模而規(guī)模，這樣的企業(yè)才有希望、才有機會。他認為，" 物企服務能力的構建，不僅僅是住宅商寫能力的構建，還包括增值服務，而增值服務是上市物企決戰(zhàn)的主戰(zhàn)場。"

針對當前物業(yè)企業(yè)在收并購后管理和發(fā)展階段的現(xiàn)狀，嘉和家業(yè)認為，面對市場和企業(yè)自身的雙重需求，物業(yè)企業(yè)應更加注重投后管理，更好整合雙方的優(yōu)質(zhì)資源，包括但不限于品質(zhì)管理、外拓賦能、發(fā)展路徑規(guī)劃等，最大程度實現(xiàn)收并購帶來規(guī)模與發(fā)展效率的雙提升，實現(xiàn)共贏目標。

此外，當規(guī)模競爭達到一定階段，企業(yè)之間的競爭勢必將轉(zhuǎn)化為服務廣度和深度的競爭。嘉和家業(yè)稱，現(xiàn)階段物業(yè)行業(yè)最熱門的增長著力點落在智慧化建設以及社區(qū)增值服務上，這將是物業(yè)企業(yè)突破邊界、跨越波谷的戰(zhàn)略之選。

如今，行業(yè)格局逐漸落定，后規(guī)模時代的競爭即將興起，物企進階之路，誰將跌路神壇，誰又將異軍突起，我們拭目以待。

附各單項子榜單：

（責任編輯：常丹丹 HO016）

合作聯(lián)系：東方地產(chǎn)dichan@em.eastday.com

關鍵詞： 增長潛力