上市物企增長潛力榜:中駿商管一騎絕塵 行業(yè)“擴表后遺癥”顯現(xiàn)
2022-06-10 09:55:02 來源:ZAKER網(wǎng)
地產(chǎn)向左,物企向右。
盡管 2021 年地產(chǎn)行業(yè)并不太平,但絕大多數(shù)物企還是在逆境下交出了令市場滿意的答卷。
不僅如此,今年以來更多物企走上上市之路。截至目前,上市物企的行列已經(jīng)迎來金茂服務、力高健康生活和東原仁知服務的加入。此外,行業(yè)巨頭萬物云、龍湖智創(chuàng)、萬達商管等也在摩拳擦掌,等待與資本市場相擁。
中指研究院預計,2022 年物管行業(yè)上市企業(yè)數(shù)量將超 70 家,隨著萬物云、龍湖智創(chuàng)生活預期上市,物業(yè)板塊整體市值將超過萬億港元,資本市場將持續(xù)看好規(guī)模大、成長性強、盈利能力強、特色突出的企業(yè),此類企業(yè)更具備長期投資價值。
那么,物企蜂擁而至,誰將成為資本眼中的香餑餑?為了管窺當下物企的未來成長性,和訊房產(chǎn)獨家發(fā)布《2021 年上市物企增長潛力榜》(以下簡稱 " 榜單 "),將從運營創(chuàng)新力、業(yè)主滿意度、拓展能力對比各家成色。
除部分數(shù)據(jù)不可得的中海物業(yè)、招商積余、鑫苑服務等,榜單以 38 家上市物企為研究對象,通過計算每家企業(yè)各項指標結果進行計分,最終以總體得分排名得出該榜單。
整體來看,38 家物企表現(xiàn)分化明顯,中駿商管以 107 分高居榜首,宋都服務則以 18 分排名墊底,中駿商管增長潛力指標是宋都服務的 6 倍,值得注意的是,在各家物企逐鹿社區(qū)增值服務之際,宋都服務卻 " 逆勢 " 放緩了在該領域的投入,社區(qū)增值服務收入增速下滑約 16%,成為眾物企中的一股 " 清流 "。
中駿商管、建發(fā)物業(yè)優(yōu)勢明顯
中小物企的絕地反擊?
根據(jù)榜單,中駿商管和建發(fā)物業(yè)分別以 107、102 分包攬冠亞軍,大幅領先其他物企,以絕對性優(yōu)勢高出第三名領悅服務集團十余分。
實際上,從具體指標來看,兩家物企距離行業(yè)均值均有很大差距,屬于不折不扣的小型物企。那么,兩家聲量微小的企業(yè)為何爆發(fā)出巨大潛力,是主動而為之,還是無奈 " 保盤 " 之選,究其原因,還應回歸到行業(yè)的基本面上。
數(shù)據(jù)來源:企業(yè)年報
過去一年,物管行業(yè)并購市場紅紅火火,一路高歌猛進。2022 年伊始,華潤萬象生活兩度出手收購拉開了新一輪的兼并序幕,市場擴張力度盡顯。
截至 2021 年,受益于地產(chǎn)母公司輸血、市場外拓、對外合作、戰(zhàn)略收購等路徑,上市物企中已有 15 家在管面積突破 1 億㎡。
規(guī)模為王的行業(yè)擴張邏輯下,上市物企營收及利潤也在快速增長,目前營收達百億的上市物企已有 5 家,除碧桂園服務、雅生活服務以及綠城服務,保利物業(yè)和招商積余也突破百億大關,闖進百億俱樂部。
但與此同時,縱觀整個行業(yè),市場格局仍然較為分散。據(jù)克而瑞物管分析,當前行業(yè)集中度仍然較低,物業(yè)管理行業(yè) TOP10 企業(yè)管理規(guī)模集中度僅 12.5%,這就意味著,對于中駿商管、建發(fā)物業(yè)等中小腰部企業(yè)加速生長仍有足夠的空間,擴大規(guī)模、提高市場占有率,仍是物業(yè)服務企業(yè)重要的訴求之一。因此可以看到,中駿商管及建發(fā)物業(yè)都在積極外拓,拓展能力據(jù)行業(yè)前列。
收入結構方面,2021 年物企在增值服務領域的深度挖掘卓有成效,據(jù)統(tǒng)計,上市物企社區(qū)增值服務收入在總營收中的占比均值較 2020 年同期增加約 3.9%,在已披露的數(shù)據(jù)中,4 家物企社區(qū)增值服務收入超 20 億元。
以高毛利率見長,社區(qū)增值服務一向被視為創(chuàng)收的利器,年報中公布社區(qū)增值服務毛利率的 29 家物企,平均值約為 43.15%,遠高于基礎物業(yè)管理。
業(yè)內(nèi)人士認為,增值服務的收入占比未來會持續(xù)增多,很多企業(yè)希望增值服務短期內(nèi)占比達到 3 成以上,未來十年后,隨著物管行業(yè)業(yè)態(tài)升級、社區(qū)增值服務的營收有望占比超過一半。在這方面,中駿商管和建發(fā)物業(yè)雖然體量較小,但先發(fā)制人,實現(xiàn)了較好的增長,分別增加 3.3、4.55 個百分點。
不僅如此,2021 年,中駿商管社區(qū)增值服務收入增速高達 220%,建發(fā)物業(yè)達 111%,可見二者在發(fā)力社區(qū)增資服務賽道勢頭強勁,業(yè)務內(nèi)容創(chuàng)新能力突出。
尺有所短,寸有所長。盡管中駿商管和建發(fā)物業(yè)規(guī)模較小,但綜合業(yè)主滿意度來看,也足以稱得上是小而精的企業(yè)。數(shù)據(jù)顯示,二者業(yè)主滿意度指數(shù)分別為 94.2、91.5,是該指標為數(shù)不多的達到 90+ 的企業(yè)。
面對頭部物企的 " 跑馬圈地 ",中小腰部企業(yè)面臨更大的市場競爭,處境也變得愈加艱難。如何保住自己的地盤,如何增強企業(yè)的持續(xù)生命力,是中小企業(yè)不得不面對的嚴峻考驗。
或許正如建發(fā)物業(yè)在其年報中所言,規(guī)模的擴張是物業(yè)管理企業(yè)成長必然方式,豐富管理業(yè)態(tài),延伸服務范圍,將物業(yè)管理逐步融入城市服務和公共服務領域,可以為公司的成長打開更大的空間。因此,企業(yè)要順應市場趨勢,繼續(xù)推動兼并購業(yè)務,探索更多業(yè)態(tài)的發(fā)展。
困在應收賬款里
碧桂園服務們的 " 擴表后遺癥 "
規(guī)模是物企收入增長的保障,也是拓展增值服務的重要土壤,現(xiàn)階段,物企仍在不遺余力的擴規(guī)模。因此,多家房企喊出了響亮的口號,例如:碧桂園服務表示 2025 年規(guī)模突破 18 億平方米,合景悠活提出規(guī)模 3 年增長 8 倍。
憧憬并未停留在口頭上,事實證明,碧桂園服務和合景悠活都是行動派。數(shù)據(jù)顯示,碧桂園服務合約面積年內(nèi)突破 14 億平米,是當之無愧的行業(yè)龍頭,在管面積新增 3.88 億平方米,其中 2.78 億平方米來自收并購,占比 72%;合景悠活同樣依托多筆并購以小博大實現(xiàn)規(guī)模數(shù)倍擴張,管理面積增幅高達 395.4%。
從營收來看,碧桂園服務以 288.43 億元遙遙領先,同比增長 84.33%。合景悠活營收增速漲幅最高,為 114.57%。
但收并購市場上勢如破竹的二者,卻在增長潛力榜上偃旗息鼓。根據(jù)榜單,碧桂園服務以總分 67 位列 15 位,合景悠活則以總分 49 位列 23 位。究其原因,實則是業(yè)主滿意度拖了后腿。
在評價業(yè)主滿意度時,我們引入了應收賬款這一指標。應收賬款在某種程度上反映業(yè)主的繳費意愿。通常來講,應收賬款越低,說明業(yè)主的繳費意愿越高,也側(cè)面說明了企業(yè)的服務能力得到業(yè)主的認可。但從高企的應收賬款來看,碧桂園服務和合景悠活的業(yè)主滿意度較低。
實際上,應收賬款大幅增加帶來的資產(chǎn)結構壓力是大舉并購規(guī)模狂飆的必然結果。Wind 數(shù)據(jù)顯示,截至 2021 年末,52 家上市物企應收款項達到 670.69 億元,較 2020 年末激增 82%;占資產(chǎn)之比達到 22.58%,較 2020 年末提升約 5.41 個百分點。
以碧桂園服務為例,應收款從 2021 年初 42 億元大幅增長到年末 103 億元,中金公司的研報分析指出," 估計應收款其中來自碧桂園服務原體系的部分不足 30 億元、來自關聯(lián)方的應收款不足 10 億元,其余部分主要來自收并購公司并表,例如來自兩家被收并購的原開發(fā)商旗下物企的賬款分別為 11 億 -13 億元。" 這意味著,公司未來加大收繳工作任重道遠。
IPG 中國首席經(jīng)濟學家柏文喜表示,一方面,應收賬款無法形成真實的現(xiàn)金流;另一方面,受 " 規(guī)模為王 " 理念的影響,物企加速外拓腳步,通過多種方式快速實現(xiàn)規(guī)模擴張,而被收并購公司收款周期普遍偏長,該行為導致的后果是,物企應收賬款周期被不斷拉長,進一步擴大企業(yè)應收賬款壞賬風險。
可以預見的是,短期內(nèi),收并購仍是行業(yè)主流,但接下來如何提高競爭力和變現(xiàn)能力是物企面臨的新課題。
后規(guī)模時代
物企進階 路在何方?
規(guī)模、延展服務邊界、業(yè)主滿意度,擺在物企面前的不再是一道簡單的選擇題,能否在變幻的市場中持續(xù)發(fā)展,展現(xiàn)強大的成長動力和發(fā)展?jié)摿ΓQ于物企的綜合考量。
規(guī)模競爭如火如荼的進行,然而,物企一邊擴張、一邊丟盤的現(xiàn)象也不在少數(shù),甚至因無法消化前期的大舉擴張成果,企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營業(yè)績倒退的現(xiàn)象。
例如,被稱作 " 并購王 " 的雅生活已初露 " 消化不良 " 端倪,2020 年以來利潤率持續(xù)呈下滑趨勢,2022 年 1 月,雅生活出售蘭州城關物業(yè)控股權。在增長潛力榜單上,雅生活以不及行業(yè)均值的 52 分位居 21 位,這背后則是創(chuàng)新力和拓展能力的雙雙失速。
嘉和家業(yè)認為,這些企業(yè)通常只關注于收并購帶來的面積增量,忽略了運營效率、項目品質(zhì)、業(yè)務創(chuàng)新等核心能力的打造,久而久之累積的弊病就會暴露直至拖累企業(yè)發(fā)展。
中金公司研究部董事總經(jīng)理、大中華區(qū)房地產(chǎn)主管張宇表示,近年,在房企信用沖擊之下,物企也受到一些直接牽連,但經(jīng)歷這波沖擊之后,大家認識到,物企自身的綜合服務能力才是核心,資本市場的從只關心增長到更關心安全轉(zhuǎn)變。
碧桂園服務執(zhí)行董事、總裁李長江亦認為,物企如果沒有規(guī)模,毫無疑問什么也做不了。有了規(guī)模,也要注重質(zhì)量,把它變成效果,而不是為規(guī)模而規(guī)模,這樣的企業(yè)才有希望、才有機會。他認為," 物企服務能力的構建,不僅僅是住宅商寫能力的構建,還包括增值服務,而增值服務是上市物企決戰(zhàn)的主戰(zhàn)場。"
針對當前物業(yè)企業(yè)在收并購后管理和發(fā)展階段的現(xiàn)狀,嘉和家業(yè)認為,面對市場和企業(yè)自身的雙重需求,物業(yè)企業(yè)應更加注重投后管理,更好整合雙方的優(yōu)質(zhì)資源,包括但不限于品質(zhì)管理、外拓賦能、發(fā)展路徑規(guī)劃等,最大程度實現(xiàn)收并購帶來規(guī)模與發(fā)展效率的雙提升,實現(xiàn)共贏目標。
此外,當規(guī)模競爭達到一定階段,企業(yè)之間的競爭勢必將轉(zhuǎn)化為服務廣度和深度的競爭。嘉和家業(yè)稱,現(xiàn)階段物業(yè)行業(yè)最熱門的增長著力點落在智慧化建設以及社區(qū)增值服務上,這將是物業(yè)企業(yè)突破邊界、跨越波谷的戰(zhàn)略之選。
如今,行業(yè)格局逐漸落定,后規(guī)模時代的競爭即將興起,物企進階之路,誰將跌路神壇,誰又將異軍突起,我們拭目以待。
附各單項子榜單:
(責任編輯:常丹丹 HO016)
合作聯(lián)系:東方地產(chǎn)dichan@em.eastday.com關鍵詞: 增長潛力
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