指導(dǎo)性展期與示范性發(fā)債能救房企嗎?
2022-05-21 11:29:04 來源:ZAKER網(wǎng)
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 田國寶
5 月 19 日,旭輝控股向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)確認(rèn),已經(jīng)接到相關(guān)部門電話通知,被列入示范性發(fā)債房企。由于旭輝原有發(fā)債額度已經(jīng)用完,目前正在向監(jiān)管部門申請新的發(fā)債額度。
同一天,新城控股計(jì)劃在銀行間市場發(fā)行一筆中票的消息傳出,該筆中票發(fā)行額度不超過 10 億元,期限為 3 年,暫定于 5 月下旬發(fā)行。創(chuàng)設(shè)機(jī)構(gòu)將同時(shí)發(fā)行信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證(CRMW)為該期中票提供信用保護(hù)。
加上之前的龍湖、美的置業(yè)和碧桂園,目前已經(jīng)有 5 家房企示進(jìn)入示范性發(fā)債序列,監(jiān)管層試圖通過信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋工具等增信措施,恢復(fù)資本市場對民營房企的信心,幫助民營房企發(fā)債破冰。
此外,對民營房企存量債券到期或行權(quán),監(jiān)管層對機(jī)構(gòu)投資者也給出相應(yīng) " 指導(dǎo) ",即由監(jiān)管機(jī)構(gòu)與機(jī)構(gòu)投資者溝通,對房企即將行權(quán)或到期的債券進(jìn)行展期,資本市場將這一動作稱之為 " 指導(dǎo)性展期 "。
房地產(chǎn)市場持續(xù)下行、民營房企再融資困難,監(jiān)管部門的 " 指導(dǎo)性展期 " 和 " 示范性發(fā)債 " 等手段,能救房企嗎?
示范性發(fā)債
5 月 16 日,深交所推出中國證券金融股份有限公司(以下簡稱 " 中證金融 ")和專項(xiàng)計(jì)劃管理人中信證券聯(lián)合創(chuàng)設(shè)的信用保護(hù)憑證,與 " 中信證券 - 聯(lián)易融 - 信聯(lián) 1 號 2 期供應(yīng)鏈金融資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃 "(以下簡稱 " 龍湖供應(yīng)鏈 ABS")配套完成簿記。
根據(jù)消息,龍湖供應(yīng)鏈 ABS 發(fā)行總規(guī)模 4.02 億元,基礎(chǔ)資產(chǎn)為供應(yīng)鏈上游 306 家中小供應(yīng)商對龍湖的應(yīng)收賬款。對應(yīng)信用保護(hù)憑證本金 4000 萬元,被保護(hù)標(biāo)的發(fā)行規(guī)模 4 億元,覆蓋率 10%。
5 月 17 日,龍湖對外稱,龍湖供應(yīng)鏈 ABS 成功發(fā)行,發(fā)行規(guī)模 4.02 億元,優(yōu)先級利率為 3.5%,這是中證金融參與創(chuàng)設(shè)的首單信用保護(hù)憑證 ABS,也是民營房企首次成功發(fā)行創(chuàng)設(shè)信用保護(hù)憑證的 ABS。
5 月中旬,龍湖連同碧桂園、美的置業(yè)被監(jiān)管部門列為示范性發(fā)債房企,通過配套信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋工具的方式發(fā)行債券。" 上周五給到的 CDS,要求一周內(nèi)發(fā)出來,實(shí)際用時(shí)更短 ",一位熟悉情況的人士透露。
根據(jù) 2016 年 9 月 23 日交易商協(xié)會發(fā)布修訂后的《銀行間市場信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋工具試點(diǎn)業(yè)務(wù)規(guī)則》,信用保護(hù)工具有信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋合約(CRMA)、信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證(CRMW)、信用違約互換(CDS)和信用聯(lián)結(jié)票據(jù)(CLN)等四種工具。
CDS 指的是信用保護(hù)的買方向賣方支付信用保護(hù)費(fèi)用,由賣方就約定的一個(gè)或多個(gè)參考實(shí)體向買方提供信用風(fēng)險(xiǎn)保護(hù),可以為多筆債券提供保障。
而 CRMW 和 CRMA 均為單一債券或金融產(chǎn)品,買方按照合約向賣方支付信用保護(hù)費(fèi)用,一旦出現(xiàn)問題,由賣方向買方提供信用風(fēng)險(xiǎn)保護(hù)。不同之處在于,前者在場外交易,不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓;后者可以在銀行間市場交易。
除了該筆成功發(fā)行的 ABS,龍湖還計(jì)劃發(fā)行一筆 5 億元的公司債,5 月 18 日,重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司發(fā)布公告,該筆債券最終確定利率為 4%,期限 6 年,將于 5 月 18 日和 19 日向?qū)I(yè)投資人網(wǎng)下發(fā)行。
多個(gè)接近消息的人士表示,兩筆債券的發(fā)行,無論是審批進(jìn)度,還是機(jī)構(gòu)投資人的認(rèn)購情況,監(jiān)管部門均給予了決定性的幫助,如果沒有監(jiān)管部門從中溝通指導(dǎo),不會在如此短的時(shí)間內(nèi)完成發(fā)行。
5 月 16 日晚間,美的置業(yè)也公布了新的發(fā)債計(jì)劃,計(jì)劃發(fā)行不超過 10 億元公司債,5 月 24 日前完成發(fā)行工作,募集資金主要用來償還回購 "20 美置 01" 時(shí)墊付的自籌資金。7 月 14 日,美的置業(yè)還有一筆 4 億元債券行權(quán)。
5 月 17 日,碧桂園地產(chǎn)發(fā)布公告,計(jì)劃發(fā)行不超過 5 億元公司債 "22 碧地 01",暫定區(qū)間利率為 4.5%-5%,募集資金主要用來償還 "19 碧地 01" 回售墊付的自有資金。3 月 14 日,碧桂園地產(chǎn)已經(jīng)對 "19 碧地 01" 進(jìn)行回售。
5 月 20 日晚間,碧桂園對外宣布,"22 碧地 01" 已經(jīng)完成發(fā)行,最終確定利率為 4.5%。從掛網(wǎng)到完成發(fā)行僅用了三天時(shí)間。
"22 碧地 01" 募資說明書顯示,中證金融計(jì)劃與中信建投證券為該筆證券共同創(chuàng)設(shè)信用保護(hù)合約,保護(hù)期限不超過 1 年。這也是繼龍湖供應(yīng)鏈 ABS 后,民營房企首單有信用保護(hù)合約護(hù)航的公司債。
指導(dǎo)性展期
除了示范性發(fā)債,監(jiān)管機(jī)構(gòu)還針對民營房企存量債券的回售和兌付實(shí)施了指導(dǎo)性展期方案,在房企債券回售或到期的情況下,由監(jiān)管機(jī)構(gòu)與機(jī)構(gòu)投資人協(xié)調(diào),在兌付或回售一定比例的情況下,對剩余債券進(jìn)行展期,以緩解房企流動性困難局面,以時(shí)間換空間。
5 月 18 日,融信(福建)投資集團(tuán)有限公司發(fā)布公告稱,計(jì)劃于 5 月 31 日上午召開 "20 融信 01" 和 "20 融信 03" 兩筆債券持有人會議,審議 " 關(guān)于變更《募集說明書》部分發(fā)行條款的議案 "。"20 融信 01" 發(fā)行金額 16.5 億元,將于 7 月 27 日行權(quán),"20 融信 03" 發(fā)行金額 13 億元,將于 8 月 19 日行權(quán)。根據(jù)募集說明,于行權(quán)日,融信有權(quán)調(diào)整票面利率,投資人有權(quán)選擇要求融信回售債券。
兩筆債券期限均為 4 年,均在第 2 年末設(shè)置行權(quán)日。這次融信召開投資人會議審議的議案,其中一個(gè)重要內(nèi)容就是在兩筆債券存續(xù)第 3 年末增加一項(xiàng)回售權(quán)。
無獨(dú)有偶,4 月曾傳出廣州時(shí)代控股集團(tuán)有限公司與投資人初步接洽,計(jì)劃為 "20 時(shí)代 10"、"20 時(shí)代 12" 兩筆債券增加一個(gè)回售期。兩筆債券于 2024 年到期,分別于今年 8 月 4 月及 8 月 24 日行權(quán)到期。廣州時(shí)代計(jì)劃為兩筆債券增加一個(gè)第 3 年末的回售期。
多個(gè)消息人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào),對融信中國、時(shí)代中國、雅居樂等求生意愿強(qiáng)烈且還沒有躺倒的房企,監(jiān)管層通常愿意為到期或行權(quán)債券進(jìn)行協(xié)調(diào)指導(dǎo),時(shí)代和融信發(fā)行的 4 筆債券增加回售權(quán)亦在指導(dǎo)范圍內(nèi)。
一般情況下,債券即將到期或行權(quán)時(shí),監(jiān)管機(jī)構(gòu)會向機(jī)構(gòu)投資人協(xié)調(diào),并建議投資人在行權(quán)到期后,要求房企回售 10%-20% 的本金及利息,將剩余本金回售期延長一年時(shí)間,這也是兩家房企增加一個(gè)回售權(quán)的緣由。
也就是說,在債券行權(quán)到期后,發(fā)行人先行回售 10%-20% 的本金,并在一年后增加一個(gè)回售期,將剩余本金回售期延長至一年后,房企不會因?yàn)橥顿Y人集中行權(quán)而導(dǎo)致資金緊張。
指導(dǎo)性展期從 3 月底開始實(shí)施,其中標(biāo)志性動作是 "20 融創(chuàng) 01" 延長回售期限。"20 融創(chuàng) 01" 由融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司發(fā)行于 2020 年 4 月 1 日,發(fā)行規(guī)模 40 億元,期限 4 年,其中第 2 年末及第 3 年末,發(fā)行人有權(quán)調(diào)整票面利率,投資人有回售選擇權(quán)。
2022 年 4 月 1 日是該筆債券首個(gè)行權(quán)日,根據(jù)融創(chuàng) 3 月 30 日發(fā)布的公告,登記回售金額達(dá)到了 37.83 億元,這意味著融創(chuàng)需要回售該筆債券的大部分金額。
彼時(shí),融創(chuàng)已經(jīng)籌集到回售所需要的全部資金,而且也計(jì)劃回售所有登記的債券金融。考慮到如果融創(chuàng)回售會對接下來的開發(fā)和運(yùn)營等工作造成一定影響,在監(jiān)管部門協(xié)調(diào)下,該筆債券回售進(jìn)行展期。
3 月 30 日,融創(chuàng)發(fā)布召開 "20 融創(chuàng) 01" 持有人會議消息,并公布了該筆債券的展期方案,本金展期 18 月,在 5 月 15 日、6 月 30 日各支付 10% 本金;此后每三個(gè)月支付 15% 本金至 2023 年 6 月 30 日;并于 2023 年 9 月 30 日支付剩余 20% 本金。
同時(shí),融創(chuàng)還以青島隆岳置業(yè)有限公司 70% 的股權(quán)及對應(yīng)全部收益、融創(chuàng)(青島)置地有限公司對標(biāo)的公司 50 億元應(yīng)收款債券,為 "20 融創(chuàng) 01" 提供質(zhì)押增信。4 月 1 日,該方案以 87.6% 得票率通過。
多個(gè)消息人士確認(rèn),"20 融創(chuàng) 01" 展期方案的通過,與監(jiān)管部門的指導(dǎo)分不開。
讓子彈飛一會兒
其實(shí),從 2021 年 11 月以來,監(jiān)管部門就開始從不同維度加大對房地產(chǎn)企業(yè)的支持力度,開發(fā)貸、預(yù)售監(jiān)管資金、按揭貸款、信用債等各類融資審批陸續(xù)松動,截至目前,大多數(shù)房企的發(fā)債通道基本打開。
但由于民營房企暴雷頻發(fā),疊加房地產(chǎn)市場持續(xù)下滑,資本市場對民營房企缺乏信心,除了個(gè)別流動性較好的房企外,多數(shù)房企在融資端仍難獲得金融機(jī)構(gòu)的青睞。
民營房企融資難主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面:
第一,除了按揭貸款有利好外,房企很難從金融機(jī)構(gòu)獲得包括開發(fā)貸在內(nèi)的借款。對于存量的借款,金融機(jī)構(gòu)仍然將項(xiàng)目預(yù)售資金等現(xiàn)金來源渠道作為償債保證。
第二,雖然房企從監(jiān)管部門獲得相應(yīng)的發(fā)債額度,但是由于投資人信心不足,導(dǎo)致認(rèn)購情況較差,很多信用債發(fā)行失敗。即便有部分房企成功發(fā)行,也并非通過市場化手段。
各界普遍認(rèn)為政策已經(jīng)筑底,但由于市場信心及預(yù)期不足,房企再融資仍極度困難。從 2022 年一季報(bào)來看,雖然多數(shù)民營房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流開始回正,但融資性現(xiàn)金仍處于凈流出狀態(tài)。
而且,3 月以來,由于新冠肺炎疫情頻發(fā),包括長三角在內(nèi)多個(gè)主要區(qū)域樓市成交大幅下滑,導(dǎo)致房企銷售回款不及預(yù)期,不僅僅是民營房企,部分國企和央企也因?yàn)殇N售減少出現(xiàn)資金緊張局面。
地方政府多從需求端出臺放松政策,目前,全國主要二三線城市均出臺了相應(yīng)的放松限購、限售及降低首付、按揭利率的政策。
央行、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會等金融監(jiān)管部門則從房企融資端進(jìn)行改善,在協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)展期的同時(shí),也不斷推出創(chuàng)新工具來為房企融資增信。此前,信用保護(hù)工具多用于城投公司發(fā)債,這是首次用于民營房企發(fā)債。
雖然資本市場及房企對相關(guān)政策及措施給予較高評價(jià),但對政策效果保持謹(jǐn)慎樂觀。他們認(rèn)為,信用保護(hù)工具只是針對單筆債券,并不能改善一家企業(yè)及一個(gè)行業(yè)的信用狀態(tài)。
以信用保護(hù)工具為例,這一工具的出現(xiàn),一定程度增加了投資人的信心,但多數(shù)信用保護(hù)工具期限只有 1 年,發(fā)行金額對主體債券覆蓋率也不高,尤其在當(dāng)前形勢下,很難真正吸引投資人。
更甚者,目前多數(shù)房地產(chǎn)債券價(jià)格較發(fā)行價(jià)均有不少折扣,尤其是期限較長的債券價(jià)格更低。對于更看重收益率的投資人來說,即便購買一家房企的債券,也更傾向于價(jià)格相對較低的二級市場存量債券,而非以發(fā)行價(jià)認(rèn)購新發(fā)債券。
在多數(shù)投資人看來,無論是針對房企融資端的各類措施和工具,還是針對房地產(chǎn)市場交易端的調(diào)控政策,目前判斷影響和效果還為時(shí)尚早,其中一個(gè)重要因素就是疫情封控影響,導(dǎo)致各類調(diào)控政策并未真正發(fā)揮作用。
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