昨天房貸利率又調低,這背后到底…
2022-05-21 08:32:30 來源:ZAKER網
這是我頭一次追熱點追出了連續劇的感覺
5 月 15 日,央行才下浮的首套房貸利率下限《這次房貸利率怎么降這么多》
后面緊接著就看到 20 城房貸利率已經降到 4.4%
易居研究院
然后就是昨天,沒想到被央行浪漫了一把
520 這天 LPR 五年期利率從 4.6%,調整到 4.45%
這到底是個什么事呢,我們一題一題來
01
5 天兩次動利率,前后什么差別
5 天前的那次利率動作,他降得不是利率,而是給了參考浮動范圍
中國人民銀行
這里的可以下調 20 個基點,也就是在當時的 LPR(五年期)基礎上 -0.2%
而并不是下調 0.2%
這前后區別是什么呢
就是如果具體到各個城市銀行貸款部門,我會不會下浮貸款利率基點,或者我浮動多少個基點,都是未知數
比如上海的首套房貸利率目前是 LPR+35 個基點的,未來它是否按照 LPR 執行,或者會不會下浮 20 個基點,沒有硬性規定
所以你看目前為止,前面說的 20 城是這些城市自己決定利率下浮 20 個基點
而且 5 天前這次利率動作還有一個重點,它是針對首套房商貸的,二套商貸下限不變
對比 520 這次就很不同了
上一次是改變你圍繞 LPR 上下浮動的范圍,這一次是直接改變了 LPR
中國外匯交易中心,全國銀行間同業拆借中心
更準確來說,是改變了 LPR(五年期),一年期的沒變,而房貸等長期貸款都是參考的 LPR(五年期)利率
所以兩次動作疊加到一起是什么效果
之前是,4.6% 0.2%(也可以不減)
現在是,(4.6% 0.15%) 0.2%(也可以不減)
而兩次動作的最大受益者是誰
首套購房者
二套購房者在 520 這次 LPR 利率下調中才會有影響
也就是說對于首套客戶來說,短短 5 天,首套房貸利率從 4.6%-->可以下浮 0.2%-->4.45% 的基礎上還可以下浮 0.2%
最低可以做到4.25%
愛情利率來的太快,就像龍卷風
02
好,那 4.25% 意味什么
基準利率 LPR 從 4.6% 調低到 4.45%,再疊加之前可下浮的 20 個基點
這是一個什么畫面呢
同樣的算術題,前兩天我還和同事喬不絲計算,同樣的 100w 貸款,政策前后差別,我算的是只有幾萬,而她算的前后差別是幾十萬
沒別的,就是因為我們以不同城市為藍本
我們從上海說起
如果上海選擇 4.45% 基礎上下浮 0.2%,那這兩次政策前后就是 4.95% 和 4.25% 的利率差別,活生生 85 折
我們以 100w 貸款額、30 年期、等額本息計算
每月少還 418.3 元,總的還款額少了 150588.38 元
但是這兩次調整帶來的利率魅力遠不止于此
我們知道上海的利率一直是全國較低水平,之前參考的貝殼研究院數據,今年 4 月貝殼研究院監測的 103 個重點城市主流首套房貸利率為 5.17%
所以全國范圍來看,這兩次的利率調整影響就更大了,82 折起
前后還款總額差了近 20w
而且別忘了,別忘了有些城市比如南寧,它的利率都是 5%起
2021 年惠州 6.13%、南寧 6.04%、成都 5.96%、無錫 5.90%、合肥 5.88%
就算以這里面最低的合肥來算,房貸利率也打了 72 折
每月月供相差 1000 元,利息差了將近 36w
如果未來合肥按照這個利率來執行,那我一定要勸自己合肥朋友趕緊買房了
同樣的 100w 借貸,利率降一降,少打一年工,這樣一些城市前后差別可就太大了
我們說這是最極致的情況
什么叫最極致
就是采用目前 LPR 的同時,還選擇下浮 20 個基點
之前我們看到說給出的是下浮下限,這時候各城市銀行是否下浮,下浮多少點都是待定
但是根據上次下浮 20 點政策的后續發酵情況來看
這條政策正在被部分城市徹底執行
03
上一次這么大動作還是 2009 年
LPR 報價利率雖然是每月一報,但是它的波動幅度很小
尤其是 LPR 五年期長期利率
自 2019 年有 LPR 以來,五年期利率一共 5 次波動,幅度小、頻率低
之前最大一次波動 2020 年 3 月,但也只降了 10 個基點
最近的一次去年 12 月下調 0.5 個點,之前一年半未動
整理自
中國外匯交易中心,全國銀行間同業拆借中心
可以看到,這次是自有 LPR 以來,最大的一次下調
按折扣來看,對南寧、合肥這樣的高房貸利率城市來說,4 月和 5 月買房的利率差別,就是一個原價,一個打 7 折
7 折什么概念
史上最低房貸利率也就 2009 年的七折了
只不過 2009 年是房貸利率的七折,而現在是實際落地最大化可以拿到七折
不過現在這個力度也是真的夠罕見了
如果拿 4.25% 的利率,橫向對比來看到底有多低
這是四大行和其他銀行五年以上中長期貸款利率,基本都在 4.9%,像深圳發展銀行在 6.55%,還有恒生銀行也是 6.55%
財經大眼
這個利率調的比你我想象還要大
這么看來,倒讓我想起另一件事
之前我們說過,上次是允許首套房貸利率在 LPR 基礎上再下浮 20 個點,并沒有直接調整 LPR,而這次是直接調整了 LPR 本身
而參考 LPR 定利率的可不僅僅只有房貸
也就是說,之前只是購房者,更準確說是首套房剛需
現在是購房者、開發商都是被關愛對象
降息,可以讓開發商用更低成本跟銀行貸款,不管是拿地還是企業經營,成本都會降低,因為融資成本變低
更大來說,房地產也只是經濟體系一部分
而 LPR 五年期利率覆蓋的是整個經濟體系,所以這次調低 0.15% 真正波及的是整個經濟面
04
那這些都意味什么
或者我們換個問法,同樣利率大幅下調的 2009 年后來發生了什么
正巧最近在看吳曉波老師的書,關于 2009 年他的總結很精辟
第一件事,大舉放貸
從 2008 年 11 月起,五大商業銀行開始大舉放貸,每月新增貸款呈幾何級增長,從 2008 年底 -2009 年 6 月,新增放貸總量近 8 萬億
第二件事,十大產業振興計劃
2009 年年初,國家先后密集完成汽車、船舶、石化、紡織、輕工、有色金屬、裝備制造業、電子信息、物流等十個重點產業的振興規劃
第三件事,加快創業板進度
2009 年 10 月深交所首批上市 28 家公司,平均市盈率 56.7 倍,遠高于全部 A 股市盈率
在這三件事之后,發生了怎樣的變化
2008 年開始全國各地地鐵、高鐵、橋梁等基建事業開始動工
" 從 2008 年年底到 2009 年年初,發改委一口氣批復了 28 個城市的城軌規劃 "
于是我們看到,從 2009 年 7 月開始,國內生產總值的增速高出過去 30 年平均增速
整理自 國家統計局
也就是說,從放貸開始,2009 年以及之后跟著的一系列刺激產業、刺激市場的舉措,收效很好
而 2009 那年的樓市,從年初冷淡,到后來也慢慢有了變化
從 3 月至 11 月,根據當時統計數據,全國 70 個大中城市房屋售價環比漲幅逐月擴大,部分地區樓市,甚至創出歷年新高
05
當然
拿現在和 2009 年相提并論,也多少是有點心虛的
無論是人均居住面積、還是人口增量,現在和 2009 年很難放一起
但是中國經濟盤面的最大魔力在于,你很難量化
無論是中國的消費觀念、像吳曉波老師說的中國民眾的忍耐力以及中國制度的辦事效率,這些都成了無法定量的變數
這也是為什么國外經濟學家能說出中國經濟的問題,但是卻無法預測中國未來經濟
而對于此刻的我們來說,利率這件事,至少是一個利好的開始
以上為正文,來自巧克麗麗
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關鍵詞: 房貸利率
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