昨天房貸利率又調低，這背后到底…

這是我頭一次追熱點追出了連續劇的感覺

5 月 15 日，央行才下浮的首套房貸利率下限《這次房貸利率怎么降這么多》

后面緊接著就看到 20 城房貸利率已經降到 4.4%

易居研究院

然后就是昨天，沒想到被央行浪漫了一把

520 這天 LPR 五年期利率從 4.6%，調整到 4.45%

這到底是個什么事呢，我們一題一題來

01

5 天兩次動利率，前后什么差別

5 天前的那次利率動作，他降得不是利率，而是給了參考浮動范圍

中國人民銀行

這里的可以下調 20 個基點，也就是在當時的 LPR（五年期）基礎上 -0.2%

而并不是下調 0.2%

這前后區別是什么呢

就是如果具體到各個城市銀行貸款部門，我會不會下浮貸款利率基點，或者我浮動多少個基點，都是未知數

比如上海的首套房貸利率目前是 LPR+35 個基點的，未來它是否按照 LPR 執行，或者會不會下浮 20 個基點，沒有硬性規定

所以你看目前為止，前面說的 20 城是這些城市自己決定利率下浮 20 個基點

而且 5 天前這次利率動作還有一個重點，它是針對首套房商貸的，二套商貸下限不變

對比 520 這次就很不同了

上一次是改變你圍繞 LPR 上下浮動的范圍，這一次是直接改變了 LPR

中國外匯交易中心，全國銀行間同業拆借中心

更準確來說，是改變了 LPR（五年期），一年期的沒變，而房貸等長期貸款都是參考的 LPR（五年期）利率

所以兩次動作疊加到一起是什么效果

之前是，4.6% 0.2%（也可以不減）

現在是，（4.6% 0.15%） 0.2%（也可以不減）

而兩次動作的最大受益者是誰

首套購房者

二套購房者在 520 這次 LPR 利率下調中才會有影響

也就是說對于首套客戶來說，短短 5 天，首套房貸利率從 4.6%-->可以下浮 0.2%-->4.45% 的基礎上還可以下浮 0.2%

最低可以做到4.25%

愛情利率來的太快，就像龍卷風

02

好，那 4.25% 意味什么

基準利率 LPR 從 4.6% 調低到 4.45%，再疊加之前可下浮的 20 個基點

這是一個什么畫面呢

同樣的算術題，前兩天我還和同事喬不絲計算，同樣的 100w 貸款，政策前后差別，我算的是只有幾萬，而她算的前后差別是幾十萬

沒別的，就是因為我們以不同城市為藍本

我們從上海說起

如果上海選擇 4.45% 基礎上下浮 0.2%，那這兩次政策前后就是 4.95% 和 4.25% 的利率差別，活生生 85 折

我們以 100w 貸款額、30 年期、等額本息計算

每月少還 418.3 元，總的還款額少了 150588.38 元

但是這兩次調整帶來的利率魅力遠不止于此

我們知道上海的利率一直是全國較低水平，之前參考的貝殼研究院數據，今年 4 月貝殼研究院監測的 103 個重點城市主流首套房貸利率為 5.17%

所以全國范圍來看，這兩次的利率調整影響就更大了，82 折起

前后還款總額差了近 20w

而且別忘了，別忘了有些城市比如南寧，它的利率都是 5%起

2021 年惠州 6.13%、南寧 6.04%、成都 5.96%、無錫 5.90%、合肥 5.88%

就算以這里面最低的合肥來算，房貸利率也打了 72 折

每月月供相差 1000 元，利息差了將近 36w

如果未來合肥按照這個利率來執行，那我一定要勸自己合肥朋友趕緊買房了

同樣的 100w 借貸，利率降一降，少打一年工，這樣一些城市前后差別可就太大了

我們說這是最極致的情況

什么叫最極致

就是采用目前 LPR 的同時，還選擇下浮 20 個基點

之前我們看到說給出的是下浮下限，這時候各城市銀行是否下浮，下浮多少點都是待定

但是根據上次下浮 20 點政策的后續發酵情況來看

這條政策正在被部分城市徹底執行

03

上一次這么大動作還是 2009 年

LPR 報價利率雖然是每月一報，但是它的波動幅度很小

尤其是 LPR 五年期長期利率

自 2019 年有 LPR 以來，五年期利率一共 5 次波動，幅度小、頻率低

之前最大一次波動 2020 年 3 月，但也只降了 10 個基點

最近的一次去年 12 月下調 0.5 個點，之前一年半未動

整理自

中國外匯交易中心，全國銀行間同業拆借中心

可以看到，這次是自有 LPR 以來，最大的一次下調

按折扣來看，對南寧、合肥這樣的高房貸利率城市來說，4 月和 5 月買房的利率差別，就是一個原價，一個打 7 折

7 折什么概念

史上最低房貸利率也就 2009 年的七折了

只不過 2009 年是房貸利率的七折，而現在是實際落地最大化可以拿到七折

不過現在這個力度也是真的夠罕見了

如果拿 4.25% 的利率，橫向對比來看到底有多低

這是四大行和其他銀行五年以上中長期貸款利率，基本都在 4.9%，像深圳發展銀行在 6.55%，還有恒生銀行也是 6.55%

財經大眼

這個利率調的比你我想象還要大

這么看來，倒讓我想起另一件事

之前我們說過，上次是允許首套房貸利率在 LPR 基礎上再下浮 20 個點，并沒有直接調整 LPR，而這次是直接調整了 LPR 本身

而參考 LPR 定利率的可不僅僅只有房貸

也就是說，之前只是購房者，更準確說是首套房剛需

現在是購房者、開發商都是被關愛對象

降息，可以讓開發商用更低成本跟銀行貸款，不管是拿地還是企業經營，成本都會降低，因為融資成本變低

更大來說，房地產也只是經濟體系一部分

而 LPR 五年期利率覆蓋的是整個經濟體系，所以這次調低 0.15% 真正波及的是整個經濟面

04

那這些都意味什么

或者我們換個問法，同樣利率大幅下調的 2009 年后來發生了什么

正巧最近在看吳曉波老師的書，關于 2009 年他的總結很精辟

第一件事，大舉放貸

從 2008 年 11 月起，五大商業銀行開始大舉放貸，每月新增貸款呈幾何級增長，從 2008 年底 -2009 年 6 月，新增放貸總量近 8 萬億

第二件事，十大產業振興計劃

2009 年年初，國家先后密集完成汽車、船舶、石化、紡織、輕工、有色金屬、裝備制造業、電子信息、物流等十個重點產業的振興規劃

第三件事，加快創業板進度

2009 年 10 月深交所首批上市 28 家公司，平均市盈率 56.7 倍，遠高于全部 A 股市盈率

在這三件事之后，發生了怎樣的變化

2008 年開始全國各地地鐵、高鐵、橋梁等基建事業開始動工

" 從 2008 年年底到 2009 年年初，發改委一口氣批復了 28 個城市的城軌規劃 "

于是我們看到，從 2009 年 7 月開始，國內生產總值的增速高出過去 30 年平均增速

整理自 國家統計局

也就是說，從放貸開始，2009 年以及之后跟著的一系列刺激產業、刺激市場的舉措，收效很好

而 2009 那年的樓市，從年初冷淡，到后來也慢慢有了變化

從 3 月至 11 月，根據當時統計數據，全國 70 個大中城市房屋售價環比漲幅逐月擴大，部分地區樓市，甚至創出歷年新高

05

當然

拿現在和 2009 年相提并論，也多少是有點心虛的

無論是人均居住面積、還是人口增量，現在和 2009 年很難放一起

但是中國經濟盤面的最大魔力在于，你很難量化

無論是中國的消費觀念、像吳曉波老師說的中國民眾的忍耐力以及中國制度的辦事效率，這些都成了無法定量的變數

這也是為什么國外經濟學家能說出中國經濟的問題，但是卻無法預測中國未來經濟

而對于此刻的我們來說，利率這件事，至少是一個利好的開始

以上為正文，來自巧克麗麗

ps：如果您最近在選購二手房，疫情期間，我們真有好房的資深房產咨詢師可以連線為您提供專業的咨詢和服務，一對一陪您選好房

點擊下方卡片報名參加

合作聯系：東方地產dichan@em.eastday.com

關鍵詞： 房貸利率