華夏幸福：2021年度公司人員規模減半，廣州白鵝潭項目被政府收回

4月29日，正進行債務重組的華夏幸福基業股份有限公司（華夏幸福，600340.SH）發布2021年度報告和2022年一季報。

2021年，華夏幸福營收431.81億元，同比下降57.33%；虧損390.3億元，同比減少1164.79%。該公司實現銷售額281.68億元，較上年同期下降70.06%。

2022年一季度，華夏幸福凈現金流及凈利潤均轉正。營業收入41.82億元，同比減少47.39%；凈利潤27.75億元；經營活動產生的現金流量凈額3.12億元。

此外，2021年度，該公司人員規模降幅為51%(不含物業)，整體計入管理費用的職工薪酬28.59億元，同比下降13%，其中產業新城及相關業務24.33億元，同比下降19%。

年報顯示，華夏幸福孔雀城住宅業務基本全面復工，2021年度共完成54個項目、44329套、494.7萬平方米住宅交付；推動住宅項目復工復產，完成148個項目，2154萬平方米復工復產。

報告期內，華夏幸福住宅業務銷售金額146.77億元，銷售面積97.08萬平方米，結轉收入金額301.28億元，結轉面積309.35萬平方米，報告期末待結轉面積1194.4萬平方米。

對于產業新城業務，華夏幸福表示，2021年受限于產業新城業務相關投資縮減以及受多方因素導致的企業投資意愿變化等原因，產業發展相關業務明顯承壓。在此情況下，公司與合作地方政府、入園企業等各相關方積極溝通，實現大部分產業新城有序運轉，積極謀劃推動產業發展、逐步開展輕資產招商。2021年各區域努力推動產業項目開工復工，全年實現新開工項目40個，復工項目498個。在產業新城建設方面，完成152個建設項目復工，涉及27個區域。

華夏幸福坦承，受流動性風險、國內多輪疫情及整體房地產市場下行因素影響，商業地產及相關業務受到沖擊較大。自2021年下半年以來市場形勢急轉直下，住宅銷售及去化急劇冷卻，銷售回款無法覆蓋商業地產項目的未付地價及開發成本，該公司采取有保有壓策略，調整開發節奏，對已銷售住宅保交付，對商業物業力爭維持開業計劃，對寫字樓物業能緩則緩。

該公司商業地產及相關業務主要包括已落地的5個商辦綜合體項目，具體進展如下:

(1)武漢長江中心項目，2021年上半年銷售良好，但下半年受市場下行，銷售轉冷，加上公司輿情影響，銷售進入冰凍期。各業態進展來看，住宅部分正常施工，商業部分已封頂，寫字樓塔樓核心筒已建設至10層。公司正積極拓展各行業大客戶，制定全民營銷激勵政策，全方位推進簽約。

(2)武漢中北路項目，各業態進展來看，住宅部分正常施工至封頂，商辦部分完成底板封閉，目前困難主要有:1)寫字樓因買方未能支付定金，公司資金緊張被迫停工，公司正積極溝通爭取盡早復工；2)住宅部分2021年年底開盤，恰遇市場驟冷，銷售情況不佳。公司正積極拓展渠道，開展全民營銷，全方位推進簽約。

(3)南京大校場項目，2021年整體銷售良好，但9月后市場下行趨勢明顯。從各業態進展來看，住宅部分正常施工，商業部分完成首道撐施工，寫字樓其中兩棟出正負零，兩棟地下室底板施工。

(4)哈爾濱深哈金融科技城項目，2021年受疫情影響，房地產市場跌入冰點，競品大幅降價，加上公司輿情影響，項目銷售不佳。從項目進展來看，3號地住宅已封頂，4號地整體施工至4層。公司正多措并舉，開源節流，并爭取項目股東支持，力保年內交房。

(5)廣州白鵝潭項目，由于地價逾期未繳清，土地已被政府收回。公司正與政府積極溝通，收回扣除定金外的剩余已付地價款。

除了經營數據的披露，華夏幸福當晚還回復了上海證券交易所對其有關業績預告事項的問詢函。

今年1月29日，華夏幸福在預告業績時表示，2021年度，華夏幸福絕大部分借款本息未能如期償還，依據原借款協議的相關約定，計提借款利息及罰息近200億元（最終以審計報告為準），疊加利息資本化率下降，導致計入財務費用的利息金額增加，占整體虧損比例較高。2021年度應收賬款壞賬準備及合同資產減值損失對應計提金額增加，是業績虧損的主要原因之一。

對于上海證券交易所要求披露應收賬款及合同資產主要欠款方的情況，華夏幸福表示，應收賬款主要為產業新城應收園區結算款，客戶為各區域地方政府，與公司不存在關聯方關系，該類應收賬款根據協議約定的資金結算條件和時點予以收回；合同資產對應產業新城土地整理、公基建和園區運營維護業務，客戶為各區域地方政府，與公司不存在關聯方關系。

華夏幸福前五名應收賬款余額共計273.58億元，其中，河北沙城經濟開發區管理委員會的應收園區結算款73.28億元，計提壞賬準備最多為10.05億元，其中1-3年應收賬款35.77億元；其次是對固安縣新興產業示范區財政分局應收賬款76.68億元計提了4.22億元壞賬準備，該筆應收賬款1-3年余額為35.77億元。此外，長三角嘉善科技商務服務區管理委員會應收賬款58.36億元，1-3年賬齡的應收賬款為52.37億元，計提壞賬準比2.62億元；新鄭市華夏幸福產業新城建設指揮部1-3年應收賬款為34.45億元，武陟縣產業新城管理委員會應收園區結算款30.82億元。

可以看到，入不敷出是華夏幸福產業新城模式面臨的最大難題。一邊是全國擴張的腳步加快，一邊是產業新城回款慢及大幅減少，華夏幸福2019年、2020年、2021年產業新城回款分別為264億元、216億元及132億元，2020年降幅18.18%，2021年降幅為38.89%；2021年的產業新城回款僅是2019年的50%。

華夏幸福表示，2021年因經濟形勢下行及公司流動性風險等因素，部分委托區域產業新城回款減少，公司應收賬款賬齡隨之增長，導致公司按照預期信用損失模型計算的遷徙率及歷史信用損失率增加，從而使本期計提的應收賬款壞賬準備隨之增加。

根據年報，截至2021年12月31日，華夏幸福貨幣資金余額144億元，其中，可動用貨幣資金9億元，各類受限資金135億元，主要為住宅預售監管資金等各類受限資金。

上述135億元資金中，包括政府專項監管資金10億元，園區專項使用資金6億元，自有住宅受限資金35億元(包括按揭保證金、預售監管資金、預儲金和工程保證金等)；合作住宅項目資金63億元(公司無法單方面使用)；園區履約保證金1億元；海外受限資金12億元；其他受限資金8億元。

截至4月29日，華夏幸福已啟動兩次分批向已簽署《債務重組協議》的相關債權人進行現金兌付，累計兌付金額19.16億元。華夏幸福已完成簽署金融債務重組協議的各類金融債權累計約1061.87億元，相應減免債務利息、豁免罰息金額共計94.01億元。

去年9月30日，華夏幸福發布《關于重大事項進展暨股票復牌的公告》，對該公司2192億元金融債務的清償方案及企業持續經營計劃進行公告。2192億元金融債務的清償方案具體分為7個部分，其中依靠出售資產將解決約1070億元，其余債務通過展期，降息等方式解決。經過資產及業務重組后，華夏幸福將保留孔雀城住宅業務、部分產業新城業務、物業管理業務及其他業務。

截至4月29日，華夏幸福收于3元，漲幅2.04%，總市值117.41億元。

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