物管優(yōu)等生：東原仁知服務(wù) ( 02352.HK ) 赴港上市，揭開價(jià)值新序章

近期，資本市場大幅調(diào)整，其中的物業(yè)板塊也仍處于估值探索階段。不過有經(jīng)驗(yàn)的投資者應(yīng)該知道，盡管公司股價(jià)短期會受市場環(huán)境與熱度因素所影響，但長期終將回歸公司基本面。因此，現(xiàn)階段應(yīng)該尤為關(guān)注未來確定性較強(qiáng)、盈利增長有支撐的標(biāo)的。

基于此，筆者關(guān)注到即將登陸港交所舞臺的東原仁知服務(wù) ( 02352.HK ) 。招股書顯示，東原仁知服務(wù)所募資金中 65% 將用于戰(zhàn)略投資、合作及收購，擴(kuò)大公司物業(yè)組合及業(yè)務(wù)規(guī)模；16.5% 將用于提高服務(wù)質(zhì)素并沿著物業(yè)管理價(jià)值鏈擴(kuò)展服務(wù)范圍。可見，東原仁知服務(wù)將借助此次資本賦能的力量，加速推動(dòng)公司規(guī)模化、品質(zhì)化的經(jīng)營發(fā)展，進(jìn)一步夯實(shí)自身的行業(yè)地位和競爭優(yōu)勢。

通過翻看招股書，筆者對東原仁知服務(wù)的基本面情況進(jìn)行了研究，得出幾個(gè)值得投資者關(guān)注的要點(diǎn)，如下所示。

1、處于高價(jià)值賽道

于投資而言，在政策支持的行業(yè)中尋找優(yōu)質(zhì)標(biāo)的是一個(gè)基本思路。

當(dāng)前，探索房地產(chǎn)新發(fā)展模式是政策支持的重要方向。從發(fā)展趨勢來看，房地產(chǎn)發(fā)展的重心將由重資產(chǎn)型的投資開發(fā)模式轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)的運(yùn)營模式。物業(yè)管理作為輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的一個(gè)重要代表，勢必將獲得更加廣闊、更有效益的發(fā)展前景。

同時(shí)看到，后疫情時(shí)代中，物業(yè)行業(yè)在參與公共衛(wèi)生事件所發(fā)揮的社會治理優(yōu)勢，也在促使物業(yè)行業(yè)加快速度參與到城市發(fā)展的路徑中，為整個(gè)行業(yè)注入新活力。據(jù)此認(rèn)為，物業(yè)行業(yè)正在迎來非常好的發(fā)展黃金時(shí)期。

2、占據(jù)區(qū)位優(yōu)勢，成長性突出的老牌物企

進(jìn)一步聚焦到東原仁知服務(wù)本身，據(jù)招股書所示，成立于 2003 年，東原仁知服務(wù)從事物管行業(yè)長達(dá) 19 年，是國內(nèi)歷史悠久、經(jīng)驗(yàn)豐富的物業(yè)管理服務(wù)提供商。

市場布局方面，東原仁知服務(wù)立足于長三角和西南地區(qū)，通過對局部區(qū)域的精心經(jīng)營，打造出了在局部市場的獨(dú)特優(yōu)勢。資料顯示，東原仁知服務(wù)在 2021 中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)排名中位列第 20 名，在西南地區(qū)和長三角地區(qū)的公司中排名第 5 名和第 9 名。從成長速度來看，東原仁知服務(wù)在長三角地區(qū)及中國西南地區(qū)的增長率位列第二及第三。

在規(guī)模化的過程中，東原仁知服務(wù)錨定具備高增長潛力，業(yè)務(wù)版圖也擴(kuò)展至全國。截至 2021 年 12 月 31 日，東原仁知服務(wù)有 325 個(gè)在管物業(yè)項(xiàng)目，包括住宅及非住宅物業(yè)，覆蓋中國 16 個(gè)省、自治區(qū)及直轄市的 51 個(gè)城市，總在管建筑面積約為 28.2 百萬平方米。

3、多元增長引擎，指向未來盈利的可持續(xù)性

從收入結(jié)構(gòu)來看，東原仁知服務(wù)的三條業(yè)務(wù)線相輔相成，包括物業(yè)管理服務(wù)、小區(qū)增值服務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù)。

截至 2021 年年末，物業(yè)管理服務(wù)是東原仁知服務(wù)的核心業(yè)務(wù)，貢獻(xiàn)營收 6.29 億元，占比 52.7%；社區(qū)增值服務(wù)貢獻(xiàn)營收 2.87 億元，占比 24%；非業(yè)主增值服務(wù)貢獻(xiàn)營收 2.78 億元，占比 23.3%。

（來源：公司招股書）

在物業(yè)管理行業(yè)市場化的過程中，" 多業(yè)態(tài) " 經(jīng)營是不能忽視的一步。因此盡管業(yè)務(wù)板塊沒有脫離行業(yè)框架，但東原仁知服務(wù)在管理業(yè)態(tài)開拓了新的服務(wù)空間和可能。

除了住宅小區(qū)外，東原仁知服務(wù)將服務(wù)的觸角延伸至日益多樣化的非住宅物業(yè)，比如商業(yè)物業(yè)、醫(yī)院、政府樓宇、產(chǎn)業(yè)園及學(xué)校，既形成了管理業(yè)態(tài)多元化、專業(yè)化、差異化的核心優(yōu)勢，也為自身培育了新的業(yè)績增長點(diǎn)。

數(shù)據(jù)顯示，2019-2021 年，東原仁知服務(wù)非住宅物業(yè)營收的復(fù)合年增長率高達(dá) 102.8%；營收占比方面，非住宅物業(yè)的營收占比由 2019 年的 24.8% 增長至 2021 年的 41.7%，以住宅 + 非住宅業(yè)態(tài)雙輪驅(qū)動(dòng)業(yè)績增長。

不斷擴(kuò)大的能力圈和豐富的創(chuàng)收渠道，將提高東原仁知服務(wù)的市場份額，更有效地保障未來的成長性。

4、堅(jiān)守長期主義，高度重視發(fā)展質(zhì)量

回歸物管行業(yè)的本源，服務(wù)品質(zhì)仍是物企的核心競爭力。尤其是在疫情常態(tài)化的時(shí)代背景下，服務(wù)力不僅關(guān)系著業(yè)主滿意度，也關(guān)系著物企的品牌價(jià)值和市場影響力，進(jìn)而決定了物企的長期發(fā)展質(zhì)量。

在這一點(diǎn)上，東原仁知服務(wù)無疑為行業(yè)樹立了清晰的坐標(biāo)。招股書顯示，東原仁知服務(wù)高度重視客戶反饋：通過設(shè)立 400 服務(wù)熱線以記錄、處理及響應(yīng)反饋、建議和投訴；通過「原管家」與客戶密切互動(dòng)并收集相關(guān)意見；此外，東原仁知服務(wù)還委聘獨(dú)立專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)進(jìn)行自我評估和提升。

通過對長期主義經(jīng)營理念的堅(jiān)守，東原仁知服務(wù)贏得了市場的高度認(rèn)可。于 2019 年及 2021 年，根據(jù)第三方專業(yè)評估機(jī)構(gòu)北京賽惟咨詢公布的客戶滿意度報(bào)告，東原仁知服務(wù)均獲授 " 中國物業(yè)行業(yè)客戶滿意度第 1 名 " 的殊榮。

總結(jié)來看，東原仁知服務(wù)的基本面質(zhì)地優(yōu)異，近年來公司也取得了高速增長的亮眼成績：東原仁知服務(wù)的收益由 2019 年的 5.59 億元增長至 2021 年的 11.93 億元，復(fù)合年增長率達(dá) 46.1%；凈利潤則由 2019 年的 2560 萬元增長至 2021 年的 1.30 億元，復(fù)合年增長率達(dá) 125.3%。

最后，筆者整理了年內(nèi)新上市物企的核心數(shù)據(jù)，雖然各家披露數(shù)據(jù)的時(shí)間截點(diǎn)略有不同，但仍舊可以看到東原仁知服務(wù)在管理規(guī)模、營收復(fù)合增速及凈利潤復(fù)合增速方面表現(xiàn)優(yōu)異，一定程度上說明其是當(dāng)下投資者可以關(guān)注的標(biāo)的之一。

合作聯(lián)系：東方地產(chǎn)dichan@em.eastday.com

關(guān)鍵詞： 赴港上市