社科院張斌：三大支撐因素都在下行，房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒊掷m(xù)放緩

中國(guó)社科院世界經(jīng)濟(jì)與政治研究所副所長(zhǎng)張斌 ??澎湃新聞?dòng)浾?周頔 攝

“當(dāng)前和未來(lái)一段時(shí)期，房?jī)r(jià)大幅上漲、炒房、資金過(guò)度進(jìn)入房地產(chǎn)相關(guān)部門(mén)都不再是房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的主要矛盾，但過(guò)去很多政策都是基于這些主要矛盾來(lái)制定的?！?/p>

4月24日，在中國(guó)金融四十人論壇主辦的《2022·CF40中國(guó)金融改革報(bào)告：金融促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展之路》上，中國(guó)金融四十人論壇（CF40）資深研究員、中國(guó)社科院世界經(jīng)濟(jì)與政治研究所副所長(zhǎng)張斌如是說(shuō)。他表示，未來(lái)的主要矛盾有兩個(gè)：一是都市圈高房?jī)r(jià)使得大量打工者難以在工作城市安居；二是房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)階段性的債務(wù)問(wèn)題和過(guò)度縮表，或危及全社會(huì)信用擴(kuò)張和宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。

談及房?jī)r(jià)高企的問(wèn)題，張斌指出，中低收入群體往往在都市圈居住，都市圈容納了城市里60%、70%的人口。他認(rèn)為，哪怕一個(gè)城市房?jī)r(jià)很貴，都市圈房?jī)r(jià)沒(méi)那么貴，大部分都還可以接受。以國(guó)際對(duì)比，紐約、倫敦的中心城區(qū)要比北京、上海、深圳還要貴，但紐約、倫敦的郊區(qū)房?jī)r(jià)只有中心城區(qū)的1/8-1/7，而中國(guó)很多郊區(qū)房?jī)r(jià)仍然是中心城區(qū)的1/2左右。

“高房?jī)r(jià)不等于房?jī)r(jià)泡沫。”張斌指出，因?yàn)檫€不起房貸帶來(lái)房?jī)r(jià)下跌進(jìn)而導(dǎo)致金融市場(chǎng)動(dòng)蕩的路徑在中國(guó)不大成立。因?yàn)槲覈?guó)大部分居民更多是儲(chǔ)蓄購(gòu)房，即便舉債買(mǎi)房，在還本付息方面還是有充分保障。

對(duì)于高房?jī)r(jià)擠壓企業(yè)生存空間和居民消費(fèi)的說(shuō)法，張斌表示，房?jī)r(jià)上漲、房屋供給提高、城市擴(kuò)張、人口流入是過(guò)去二三十年來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展里重要的一條線(xiàn)索。房?jī)r(jià)上漲時(shí)，如果住房供給沒(méi)有彈性，則其帶來(lái)的更多是負(fù)面效應(yīng)。在房?jī)r(jià)上漲后，可以增加住房供給，就能遏制房?jī)r(jià)，同時(shí)擴(kuò)張城市規(guī)模，提升人口流入，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。相較而言，中國(guó)一線(xiàn)大城市的供地、住房供給比較沒(méi)有彈性。

張斌指出，房地產(chǎn)企業(yè)積累了大量沉淀資產(chǎn)，即在開(kāi)發(fā)過(guò)程中要求的配套建設(shè)和自持資產(chǎn)，以及一些開(kāi)發(fā)但賣(mài)不出去的項(xiàng)目。房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率在下降，因?yàn)槌恋碣Y產(chǎn)不能帶來(lái)很好的收益，而其負(fù)債成本較高。據(jù)課題組粗略估算，房地產(chǎn)企業(yè)沉淀資產(chǎn)形成的利息每年就有大幾千億乃至上萬(wàn)億，沉淀資產(chǎn)的利息可能會(huì)拖垮一些房地產(chǎn)企業(yè)，而行業(yè)當(dāng)前不具備自救能力。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)部門(mén)吸納了太多信貸，擠占了其他部門(mén)的信貸資源和發(fā)展。對(duì)此，張斌指出，信貸也在創(chuàng)造全社會(huì)的購(gòu)買(mǎi)力，這些購(gòu)買(mǎi)力又會(huì)形成對(duì)社會(huì)其他產(chǎn)品的需求。如果社會(huì)信貸需求旺盛，房地產(chǎn)部門(mén)可能會(huì)擠占信貸資源。但在信貸需求較弱的環(huán)境下，房地產(chǎn)的信貸增長(zhǎng)反而支撐了其他部門(mén)的產(chǎn)品和服務(wù)需求。

“房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)是一個(gè)長(zhǎng)期持續(xù)放緩的過(guò)程，人口增長(zhǎng)、城市化、城市更新這三個(gè)支撐住房最重要的三個(gè)因素都在向下走。”張斌表示。

在房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)重組中，張斌及課題組建議，允許放棄沉淀資產(chǎn)轉(zhuǎn)換用途，根據(jù)存量資產(chǎn)特征選擇做成具有準(zhǔn)公共性質(zhì)住房產(chǎn)品，如保障房、長(zhǎng)租房、公租房等。

張斌表示，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)同樣離不開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，這不僅因?yàn)榕c房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)也是市場(chǎng)自發(fā)的信貸增長(zhǎng)引擎。如果沒(méi)有信貸增長(zhǎng)，就很難有購(gòu)買(mǎi)力的支撐，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)就比較有壓力。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)市場(chǎng)