布局新賽道，金地集團(tuán)持有型物業(yè)租金收入穩(wěn)增

盡管過去一年房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷深度調(diào)整，但金地集團(tuán)的各項(xiàng)經(jīng)營業(yè)績指標(biāo)均有不錯(cuò)的表現(xiàn)，資產(chǎn)和銷售規(guī)模持續(xù)穩(wěn)健增長，盈利維持相對穩(wěn)定的水平，在手現(xiàn)金充裕，在地產(chǎn)主業(yè)之外，持有型物業(yè)租金收入表現(xiàn)穩(wěn)健，新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)初顯成效。

去年新增 111 宗土儲

4 月 24 日晚間金地集團(tuán)發(fā)布的 2021 年年報(bào)顯示，去年全年金地實(shí)現(xiàn)簽約金額 2867.1 億元，同比增長 18.15%，實(shí)現(xiàn)簽約面積 1377 萬平方米，同比增長 15.25%，成為 2021 年為數(shù)不多完成年初銷售目標(biāo)的房企之一。

過去幾年來，金地在投資方面一直堅(jiān)持 " 東密西強(qiáng) " 投資布局，聚焦高能級城市發(fā)展，嚴(yán)格控制三四線城市的下沉。以去年為例，金地累計(jì)投資 111 宗地塊，新增總土地儲備約 1636 萬平方米，其中一二線城市的投資占比達(dá) 65%，市場流動性更好、安全性更高的一線城市投資占比則明顯提升到 34%，更好地規(guī)避了市場下行期的投資風(fēng)險(xiǎn)。

截至去年底，金地預(yù)收賬款（含合同負(fù)債）1128 億元，同比增長 19.1%，為未來的業(yè)績結(jié)算打下基礎(chǔ)。

受市場下行和疫情等多種因素影響，2021 年地產(chǎn)行業(yè)的毛利率整體呈現(xiàn)出下滑趨勢。國金證券對已發(fā)布年報(bào)的房企統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，其中有 14 家房企的毛利率低于 20%，平均毛利率為 18.74%，平均凈利潤率僅為 8.21%。

去年金地的盈利規(guī)模雖然有所波動，但盈利能力依然保持著行業(yè)較好的水平。實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤 94.09 億元，同比下降了 9.5% 個(gè)百分點(diǎn)，但房地產(chǎn)結(jié)算毛利率為 19.65%，凈利率為 9.5%，均高于行業(yè)平均值。受益于投資拓展、產(chǎn)品研發(fā)、工程成本、運(yùn)營管理等各項(xiàng)專業(yè)能力的逐年提高，金地的周轉(zhuǎn)率也有了明顯提升，去年凈資產(chǎn)收益率（ROE）仍達(dá) 15.7%，處于行業(yè)領(lǐng)先地位。

截至去年底，金地總資產(chǎn) 4628 億元，同比增長 15.23%，近五年復(fù)合增長率為 22%；其中歸屬母公司凈資產(chǎn) 630 億元，同比增長 9.57%，近五年復(fù)合增長率為 11%。

" 三道紅線 " 連續(xù) 6 年綠檔

自 2020 年融資監(jiān)管新規(guī)出臺，" 三道紅線 " 就成了房企健康指數(shù)的 " 晴雨表 "。據(jù)悉，金地已連續(xù) 6 年 " 三道紅線 " 保持綠檔。

年報(bào)顯示，去年金地資產(chǎn)負(fù)債率為 76.19%，剔除并不構(gòu)成實(shí)際償債壓力的預(yù)收款項(xiàng)后，實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債率低至 67.6%，凈負(fù)債率僅為 55.2%，有息負(fù)債規(guī)模、凈負(fù)債率等核心負(fù)債指標(biāo)繼續(xù)處于行業(yè)低位水平。債務(wù)結(jié)構(gòu)方面，去年金地一年期以上的中長期負(fù)債占全部有息負(fù)債比重的 68.25%，短期債務(wù)占比為 31.7%；其中境內(nèi)負(fù)債占比 92.3%，境外負(fù)債占比 7.7%，更加適配房地產(chǎn)行業(yè)的長開發(fā)周期。

現(xiàn)金方面，去年金地實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入 94 億元，持有貨幣資金余額 648 億元，剔除受限資金后對一年內(nèi)到期的有息負(fù)債覆蓋倍數(shù)達(dá)到 1.4 倍，滿足 " 三道紅線 " 的監(jiān)管要求。

扎實(shí)的財(cái)務(wù)基本盤面，讓金地集團(tuán)在資本市場上備受青睞。去年，金地通過開發(fā)貸、中期票據(jù)、超短期融資券及 ABS 等多種融資方式補(bǔ)充資金，持續(xù)優(yōu)化現(xiàn)金流。其中，發(fā)行公司債券共計(jì) 49.95 億元，發(fā)行中期票據(jù)共計(jì) 110 億元。

截至去年底，金地的債務(wù)融資余額為 1256 億元，債務(wù)融資加權(quán)平均成本下降至 4.56%，相比上一年降低了 18 個(gè)百分點(diǎn)，展現(xiàn)出金融機(jī)構(gòu)和投資者對金地資信水平和經(jīng)營能力的高度認(rèn)可。

當(dāng)前，金地的主體信用評級及各項(xiàng)融資產(chǎn)品評級均為 AAA 級，國際評級機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾、穆迪維持給予金地的長期信用評級則分別為 BB、Ba2。

持有型物業(yè)租金收入穩(wěn)增

面對行業(yè)收益率逐漸降低、回歸常態(tài)的大環(huán)境，金地過去多年來在地產(chǎn)主業(yè)之外，也在布局自持資產(chǎn)、物業(yè)服務(wù)、科技等新賽道，謀求新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)。

去年，金地在持有型物業(yè)方面新獲取了廣州花都 TOD 大型綜合體項(xiàng)目，繼續(xù)補(bǔ)充商辦物業(yè)儲備；產(chǎn)業(yè)方面則新獲取北京坤鼎項(xiàng)目、廣州創(chuàng)智匯、上海安弗施等七個(gè)項(xiàng)目，新增管理面積 190 萬平方米，實(shí)現(xiàn)了國內(nèi)核心產(chǎn)業(yè)城市的全面布局。

截至去年底，金地在運(yùn)營的持有型項(xiàng)目已達(dá)到 28 個(gè)，涵蓋購物中心、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、長租公寓等不同物業(yè)類型，累計(jì)租金面積約 244 萬平方米，同比增長 37.5%，其中產(chǎn)業(yè)園面積達(dá) 103 萬平方米。

在出租率方面，金地目前持有的在營購物中心、以及進(jìn)入成熟期的寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、長租公寓，出租率均達(dá)到了 90% 以上，其中長租公寓平均出租率穩(wěn)定在 94% 以上，達(dá)到行業(yè)標(biāo)桿水平。

憑借出色的運(yùn)營能力，去年金地持有型物業(yè)的租金收入表現(xiàn)穩(wěn)健，達(dá)到約 20.7 億元，同比增長達(dá) 52%，有望成為金地未來新的利潤增長點(diǎn)。

而與地產(chǎn)主業(yè)深度協(xié)同的金地物業(yè)，在去年正式更名為 " 金地智慧服務(wù) " 后，也圍繞 " 三橫九縱 " 的服務(wù)矩陣開始全面發(fā)力。年報(bào)顯示，年內(nèi)金地智慧服務(wù)通過單項(xiàng)目拓展和收并購雙輪驅(qū)動，新增外拓合約面積超過 7000 萬平方米。截至年底，金地智慧服務(wù)的合約管理面積突破 3.3 億平方米，其中外拓占比高達(dá) 71%，非住業(yè)態(tài)占比達(dá) 15%，市場外拓能力居行業(yè)前四。去年金地智慧服務(wù)營收也突破 50 億元大關(guān)，達(dá) 52.8 億元，增長 30.0%。

開發(fā)代建業(yè)務(wù)也是金地近年來成長迅速的新業(yè)務(wù)板塊。去年新簽約 19 個(gè)項(xiàng)目，簽約面積超過 300 萬平方米。在全國超過 30 座城市實(shí)現(xiàn)布局，管理服務(wù)項(xiàng)目近 90 個(gè)，累計(jì)開發(fā)管理面積超 1500 萬平方米，其中政府公建面積超過 400 萬平方米。

金地集團(tuán)在年報(bào)里表示，未來將進(jìn)一步加強(qiáng)非住業(yè)務(wù)的拓展及競爭力，積極布局地產(chǎn)行業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)務(wù)，努力打造集團(tuán)面向未來的長期、全產(chǎn)業(yè)鏈的競爭優(yōu)勢。同時(shí)，穩(wěn)步向養(yǎng)老、體育、教育、家居生活等產(chǎn)業(yè)探索實(shí)踐，做好與住宅主業(yè)的協(xié)作和平衡，尋找更多未來發(fā)展的增長點(diǎn)。

合作聯(lián)系：東方地產(chǎn)dichan@em.eastday.com

關(guān)鍵詞： 租金收入 金地集團(tuán)