東原仁知服務(wù)沖刺上市，利潤(rùn)暴增，但過(guò)于依賴重慶迪馬

文丨西部菌

4 月 13 日，據(jù)港交所文件披露，東原仁知城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)集團(tuán)股份有限公司已通過(guò)港交所上市聆訊。

東原仁知是重慶第一家上市民企迪馬股份旗下的物業(yè)公司，截至去年底，共有 325 個(gè)在管物業(yè)項(xiàng)目，包括住宅及非住宅物業(yè)，覆蓋中國(guó) 16 個(gè)省、自治區(qū)及直轄市的 51 個(gè)城市，總在管建筑面積約為 28.2 百萬(wàn)平方米。

迪馬股份雖然是特種車起家，但其地產(chǎn)板塊早已成為重要的收入來(lái)源。此次推動(dòng)?xùn)|原仁知上市，和房企分拆物業(yè)上市的浪潮相吻合。而通過(guò)聆訊，意味著上市邁出關(guān)鍵一步。

不過(guò)，作為中小型物業(yè)服務(wù)品牌，東原仁知即便成功上市，要依托資本市場(chǎng)做大做強(qiáng)，其規(guī)模有待提升、母公司依賴太重等問(wèn)題，必須盡快改善。

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公開(kāi)資料顯示，東原仁知服務(wù)的前身為東原物業(yè)，成立于 2003 年，此前一直服務(wù)于東原地產(chǎn)。而東原地產(chǎn)背后的東原集團(tuán)，在 2014 年經(jīng)過(guò)重組后并入迪馬股份。

去年的 4 月 30 日，東原仁知服務(wù)首次向港交所遞交招股書(shū)，不過(guò)招股書(shū) 11 月 1 日失效，隨后公司再次遞表，可見(jiàn)上市之路并不是一帆風(fēng)順。

來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)

而這次通過(guò)上市聆訊，一個(gè)不得不提的因素是，近幾年來(lái)，通過(guò)積極的投資和收購(gòu)，東原仁知服務(wù)的規(guī)?？焖偬嵘?，并且業(yè)績(jī)表現(xiàn)相當(dāng)亮眼。

招股書(shū)顯示，2019 年到 2021 年，東原仁知服務(wù)的在管項(xiàng)目數(shù)量由 80 個(gè)增加至 325 個(gè)，漲幅超 300%；在管建筑面積由 1190 萬(wàn)平方米增加至 2820 萬(wàn)平方米，漲幅約 137%。

在規(guī)模提升的同時(shí)，其營(yíng)收和利潤(rùn)指標(biāo)同樣是一路走高。

營(yíng)收方面，2019 年到 2021 年，公司收益由 5.59 億元上升至 11.93 億元，增幅達(dá) 113%，復(fù)合年增長(zhǎng)率約為 46.1%。

這三年實(shí)現(xiàn)毛利分別約 1.33 億元、2.16 億元及 3.1 億元，增幅約 132.8%。凈利潤(rùn)分別約 2560 萬(wàn)元、8450 萬(wàn)元及 1.3 億元，增幅約 409.4%。

也就是說(shuō)，在三年期間，東原仁知服務(wù)的在管面積、營(yíng)收和毛利翻了兩倍多，而凈利潤(rùn)更是翻了有五倍左右。如此亮眼的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，無(wú)疑是沖刺上市的重要資本。

來(lái)源：官網(wǎng)

東原地產(chǎn)從重慶起家，2017 年將總部從發(fā)源地重慶搬到了上海，所以，依托東原地產(chǎn)的東原仁知服務(wù)，其業(yè)務(wù)重心也是以長(zhǎng)三角和西南地區(qū)為主。

按照招股書(shū)，2020 年，在總部位于中國(guó)西南地區(qū)的物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中，東原仁知服務(wù)排名第三，而增長(zhǎng)率則于總部位于中國(guó)長(zhǎng)三角地區(qū)的物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中排名第二。

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絕大多數(shù)從房企分拆出來(lái)的物企，在早期的發(fā)展過(guò)程中，都面臨著高度依賴母公司項(xiàng)目輸血的問(wèn)題，那么，東原仁知服務(wù)獨(dú)立獲取第三方項(xiàng)目的外拓能力如何呢？

招股書(shū)顯示，2019 年到 2021 年年底這三年來(lái)，東原仁知服務(wù)源自獨(dú)立第三方的物業(yè)項(xiàng)目總在管建筑面積，分別為 280 萬(wàn)平方米、990 萬(wàn)平方米、1410 萬(wàn)平方米，三年增長(zhǎng)五倍。

來(lái)源：招股書(shū)

同時(shí)，源自迪馬集團(tuán)及聯(lián)屬公司的物業(yè)項(xiàng)目，分別約為 910 萬(wàn)平方米、1110 萬(wàn)平方米及 1400 萬(wàn)平方米，約占本集團(tuán)管理的總建筑面積的約 76.7%、52.9% 及 50.0%。

營(yíng)收方面，母公司及關(guān)聯(lián)公司分別貢獻(xiàn)約為 241.6 百萬(wàn)元、296.5 百萬(wàn)元及 361.4 百萬(wàn)元，約占物業(yè)管理服務(wù)所得收益的 93.9%、84.9% 及 57.4%。

可見(jiàn)，經(jīng)過(guò)幾年的外拓，東原仁知服務(wù)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)有了明顯的改善，對(duì)母公司的依賴在不斷降低，獨(dú)立運(yùn)營(yíng)的能力提升很大。

不過(guò)細(xì)分來(lái)看，東原仁知服務(wù)在一些具體的業(yè)務(wù)板塊上，還是高度需要迪馬股份的 " 喂養(yǎng) "。

如住宅物業(yè)方面，近三年，東原仁知服務(wù)向迪馬集團(tuán)住宅物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)生的收益，在其總收益中的占比分別為 83.7%、74.9% 及 69.5%。有下降，但 69.5% 的占比依然較高。

另一方面，東原仁知服務(wù)的規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)，以及來(lái)自第三方的收入迅速提升，和它展開(kāi)的投資收購(gòu)息息相關(guān)。

如招股書(shū)提到，東原仁知服務(wù)先后收購(gòu)了湖北中禾、重慶盛都、皆斯內(nèi)上海及廣西盛康等公司。

來(lái)源：招股書(shū)

其中 2020 年下半年收購(gòu)皆斯內(nèi)集團(tuán)，讓其來(lái)自第三方的非住宅物業(yè)收益占比，直接從前一年的 13.8%，猛增到了第二年的 72.9%。

收并購(gòu)的模式，畢竟不是一種常規(guī)的擴(kuò)張手段。要想獨(dú)立獲取更多項(xiàng)目，還是得靠提升運(yùn)營(yíng)效率、服務(wù)水平等。所以，東原仁知服務(wù)母公司依賴降低，未必等同于外拓能力大幅加強(qiáng)。

對(duì)此，招股書(shū)在風(fēng)險(xiǎn)提示中也提到，" 迪馬集團(tuán)的業(yè)務(wù)或其開(kāi)發(fā)新物業(yè)項(xiàng)目的能力如有任何不利發(fā)展，可能影響我們獲取相關(guān)新物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議的能力 "。

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在股權(quán)結(jié)構(gòu)上，目前東原仁知服務(wù)已經(jīng)和東原地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)剝離，不過(guò)其業(yè)務(wù)分布和東原地產(chǎn)依然有較高的重合度。

根據(jù)招股書(shū)，東原仁知服務(wù)管理的物業(yè)項(xiàng)目，主要位于重慶、四川省及湖北省，該區(qū)域產(chǎn)生的收益分別占總收益約 92.3%、86.9% 及 59.0%。

來(lái)源：招股書(shū)

東原地產(chǎn)在 2017 年將總部從重慶遷移到上海之后，開(kāi)始更大力度的全國(guó)化進(jìn)程，比如第二年度便進(jìn)入了昆明、西安、鄭州、長(zhǎng)沙、貴陽(yáng)等多個(gè)核心城市，2019 年首進(jìn)廣州、佛山。

不過(guò)，東原地產(chǎn)的規(guī)模增長(zhǎng)，遠(yuǎn)沒(méi)有東原仁知服務(wù)來(lái)得快。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021 年?yáng)|原地產(chǎn)銷售額 553.7 億元，而上年同期則為 602.1 億元，千億之夢(mèng)越來(lái)越遠(yuǎn)。

母公司方面，根據(jù)迪馬股份披露，2021 年，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)銷售面積 290.67 萬(wàn)平方米，銷售金額 369.03 億元，其中合并報(bào)表權(quán)益銷售面積 183.21 萬(wàn)平方米，合并報(bào)表權(quán)益銷售金額為 209.64 億元。

有限的地產(chǎn)銷售規(guī)模，決定了對(duì)母公司依賴不輕的東原仁知服務(wù)，面臨著一個(gè)明顯的規(guī)模增長(zhǎng)天花板。

來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)

以東原仁知服務(wù)為例，它所在的物業(yè)服務(wù)賽道，百億收入規(guī)模的物企已經(jīng)達(dá)到 4 家，分別為碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)、保利物業(yè)、招商積余。而到 2021 年，東原仁知服務(wù)才十億出頭。

隨著地產(chǎn)存量時(shí)代到來(lái)，分拆物業(yè)上市成為潮流，但這個(gè)賽道已經(jīng)相當(dāng)擁擠了。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，到 2020 年全國(guó)約有 200000 家物業(yè)管理公司。

在一些物企沖刺上市的同時(shí)，行業(yè)內(nèi)部大魚(yú)吃小魚(yú)的收并購(gòu)也愈演愈烈。因此即便東原仁知服務(wù)上市成功，也不等于套上了護(hù)身符，可以安穩(wěn)地發(fā)展下去。

東原仁知服務(wù)本身規(guī)模過(guò)小，盈利能力也頗不穩(wěn)定—— 2019 年到 2021 年毛利率分別為 23.7%、28.2% 及 25.9%，接下來(lái)必須持續(xù)增強(qiáng)外拓能力、盈利能力和運(yùn)營(yíng)效率，才能在資本市場(chǎng)站穩(wěn)腳跟。

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