3個(gè)月內(nèi)兩道紅線“轉(zhuǎn)綠”，華發(fā)股份“高分答卷”存疑

（文/張玉 編輯/馬媛媛）盡管營(yíng)收凈利雙增，珠海龍頭房企華發(fā)股份正由于占比較高的合作項(xiàng)目和突擊改善的“三道紅線”指標(biāo)遭遇業(yè)內(nèi)質(zhì)疑。

2021年，華發(fā)股份營(yíng)業(yè)收入512.41億元，較上年同期增長(zhǎng)了0.46%；公司歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)31.95億元，同比增長(zhǎng)10.09%。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年，華發(fā)股份的全口徑銷售金額為1218.9億元，排行第32位；權(quán)益銷售額為801.3億元，排行第37位，權(quán)益占比為65.7%。

大本營(yíng)收入銳減

華發(fā)股份成立于1992年，其前身始創(chuàng)于1980年，是珠海最早從事房地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，1994年，取得國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。

在當(dāng)前大的行業(yè)環(huán)境尤其是巨大的融資壓力下，華發(fā)股份2021年的業(yè)績(jī)答卷可以說(shuō)非常漂亮。除了營(yíng)收凈利雙增，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為360.61億元，同比增長(zhǎng)23.88%。公司2021年基本每股收益為1.34元/股，較上年同比增長(zhǎng)15.52%。

分區(qū)域來(lái)看，2021年華發(fā)股份珠海大區(qū)全年完成銷售315.28億元，銷售占比25.87%；華東大區(qū)全年完成銷售553.20億元，銷售占比45.38%；華南大區(qū)全年完成銷售233.30億元，銷售占比19.14%；北方大區(qū)全年完成銷售47.51億元，銷售占比3.90%；北京區(qū)域全年完成銷售69.61億元，銷售占比5.71%。

值得一提的是，2021年華發(fā)股份大本營(yíng)和營(yíng)收貢獻(xiàn)最大的華東大區(qū)業(yè)績(jī)均出現(xiàn)了下滑。其中，珠海大區(qū)營(yíng)業(yè)收入比上年減少了21.17%；華東大區(qū)營(yíng)業(yè)收入同比減少18.4%。

華發(fā)股份此次營(yíng)收下滑幅度最大的珠海大區(qū)也是公司毛利率最大的一個(gè)區(qū)域。2021年，華發(fā)股份珠海大區(qū)毛利率為41.44%，盡管毛利率與去年相比減少了7個(gè)百分點(diǎn)，不過(guò)在當(dāng)下房企毛利率徘徊在20%左右依然顯得“鶴立雞群”。

事實(shí)上，華發(fā)股份在珠海較高的毛利率與公司的舊改項(xiàng)目布局有關(guān)系。憑借大本營(yíng)的優(yōu)勢(shì)，華發(fā)股份在珠海擁有比較多的舊改項(xiàng)目，而相比于普通的商品房項(xiàng)目，舊改項(xiàng)目毛利率優(yōu)勢(shì)顯著。

華發(fā)股份在年報(bào)中對(duì)于舊改項(xiàng)目的披露語(yǔ)焉不詳，僅表示，報(bào)告期內(nèi)更新公司在多個(gè)重點(diǎn)舊改項(xiàng)目上取得突破性進(jìn)展。

根據(jù)公開(kāi)媒體報(bào)道，今年2月25日，珠海聯(lián)安村與華發(fā)股份簽訂了合作簽約，華發(fā)股份正式接手奧園聯(lián)安村舊改項(xiàng)目，成為合作企業(yè)。另?yè)?jù)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前華發(fā)股份在珠海持有約10個(gè)舊改項(xiàng)目，包括香洲北山村、廣昌村、銀坑村、金灣月堂村、斜尾村、斗門(mén)五福村、雞咀村等。

蹊蹺的“三道紅線”指標(biāo)

除了業(yè)績(jī)表現(xiàn)，華發(fā)股份迅速改善的“三道紅線”指標(biāo)也引起關(guān)注。

華發(fā)股份表示，報(bào)告期內(nèi)，公司堅(jiān)決貫徹落實(shí)國(guó)家監(jiān)管政策要求，通過(guò)全面提速回款、優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)、把控投拓節(jié)奏等方式，降負(fù)債、去杠桿成效顯著，有息債務(wù)規(guī)模同比下降10%；短期債務(wù)大幅下降約40%。報(bào)告期內(nèi)，公司全面實(shí)現(xiàn)“三道紅線”達(dá)標(biāo)轉(zhuǎn)綠，現(xiàn)金短債比為1.84，凈負(fù)債率為80.3%，扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為67.1%。

值得一提的是，公開(kāi)資料顯示，截至2021年三季度末，華發(fā)股份凈負(fù)債率為117.97%，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為78.98%，現(xiàn)金短債比為1.65，仍然踩中“三道紅線”中的兩條，屬于“橙檔房企”。

也就是說(shuō)，在短短的3個(gè)月的時(shí)間里，華發(fā)股份就實(shí)現(xiàn)了“三道紅線”由橙轉(zhuǎn)綠的改變，財(cái)務(wù)指標(biāo)改善速度引人注目。

與超快的降杠桿速度相對(duì)應(yīng)的是少數(shù)股東權(quán)益的快速增加。Wind數(shù)據(jù)顯示，2019～2021年，華發(fā)股份少數(shù)股東權(quán)益分別為235.38億元、423.92億元及750.73億元；與之相比，公司歸屬于母公司所有者的權(quán)益僅為197.57億元、209.53億元及208.19億元。由此計(jì)算，公司近三年少數(shù)股東權(quán)益占所有者權(quán)益的比重分別為54.37%、66.92%及78.29%。

眾聯(lián)智詢副總裁蔣凱表示，當(dāng)下，很多房企都存在少數(shù)股東權(quán)益大于歸母權(quán)益的現(xiàn)象，一方面合作項(xiàng)目確實(shí)多，另一方面也有可能是明股實(shí)債。

而近年來(lái)，處在快速擴(kuò)張階段的華發(fā)股份也通過(guò)不斷增加合作項(xiàng)目來(lái)擴(kuò)大規(guī)模，分擔(dān)壓力。財(cái)報(bào)顯示，2021年，華發(fā)股份持有待開(kāi)發(fā)的土地項(xiàng)目有24個(gè)，其中只有6個(gè)為全資持有，占比25%。此外，公司持股50%及以下的項(xiàng)目有9個(gè)，占比37.5%。

同策研究院資深分析師肖云翔向觀察者網(wǎng)表示，其實(shí)，在去年一些出險(xiǎn)的房企也出現(xiàn)過(guò)三道紅線綠檔了，最后還是爆雷了的情況。實(shí)際上“債務(wù)出表”治標(biāo)不治本，盡管把這部分債務(wù)在合作方的配合下劃出表外，但是債務(wù)不會(huì)消亡。

“關(guān)鍵的還是要去庫(kù)存，減投資，‘開(kāi)源節(jié)流’，同時(shí)拓寬融資渠道，創(chuàng)新融資方式。還有就是調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低短債占比。”肖云翔表示。

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