比房地產更賺！揭秘“墳地產”生意：最高單價達 30 萬，賣一塊賺 11 萬

本文來源：時代周報 作者：鄭栩彤

比房地產更賺錢的行業，是 " 墳地產 "。

近日，國內最大的殯葬業上市公司福壽園（01448.HK）發布財報，2021 年，其每塊經營性墓穴平均銷售服務收益 11.08 萬元，比 2020 年均價上漲約 3 千元，比 2019 年均價上漲 8 千元。

2020 年，福壽園經營性墓穴平均銷售單價同比增加約 5%。據上海易居房地產研究院，同年一線城市新建商品住宅成交均價僅上漲 2.7%。

2021 年，墓地銷售開始提量，為一批殯葬概念股帶來利潤增長空間。

財報數據顯示，2021 年，福壽園營收 23.26 億元，同比增長 22.9%；凈利潤 8.9 億元，同比增長 17.5%。安賢園中國（00922.HK）在截至 2021 年 9 月底的半年內（2021 年 4 月 -2021 年 9 月），營收增長 11.52%。

A 股 " 殯葬第一股 " 福成股份（600965.SH），則在 2021 年前三季度實現營收增長 28.66%、凈利潤增長 69.69%。

講求孝道的文化下，特殊的剛需性支撐起墓地價格，但有限的土地內顯然還不能滿足殯葬企業的野心。2021 年，殯葬公司收購、擴張，并推廣 " 生前契約 " 等，意欲在原銷售墓地業務外尋找利潤增長點。

4 月 1 日，就墓穴價格漲跌、收并購情況、行業競爭及數字化和增值服務等問題，時代周報記者發送采訪提綱至安賢園中國、福壽園和福成股份等企業的官網郵箱，截至發稿未獲回應。時代周報記者多次撥打福成股份董秘辦電話均未接通。

生態葬墓穴面積不足 1㎡

近年，墓地價格上漲已不是秘密。

福壽園的墓園和殯儀服務收入主要來自上海、河南、安徽、江蘇等經濟較發達的省份或直轄市。2021 年，福壽園每塊經營性墓穴平均銷售服務收益 11.08 萬元，公司超四成墓園及殯儀服務收入來源于上海。

圖源：福壽園 2021 年年報

4 月 2 日，時代周報記者從福壽園工作人員處獲悉，福壽園位于上海浦東的某陵園墓穴價格在 3 萬元至 30 萬元之間，較便宜的生態葬價格在 3 萬元 -10 萬元之間，墓穴面積均在 1㎡以內，價格與墓穴大小、間隔和綠化有關。

福成股份財報顯示，旗下河北三河市的靈山寶塔陵園位于北京大七環與京秦高速交匯口，客戶來自京津冀等。靈山寶塔陵園官網顯示，其提供的不同墓型最低報價在 1.98 萬元 -15.8 萬元之間。其中最便宜的墓型為樹葬，最貴的是藝術墓碑。

4 月 2 日，時代周報記者咨詢該陵園工作人員得知，以上墓型價格差別主要因為環境和石材不同，占地面積差別不大，最小的墓型占地面積約 0.4㎡，最大的墓型也不超過 0.8㎡。價格較實惠的一種樹葬形式是在大樹下放小臥碑，沒有墓穴。

以上陵園墓穴價格高企不是個例。華金證券據民政部口徑估算得，2006 年至 2018 年，國內殯葬服務行業合計收入規模年復合增速約 8.8%，殯葬銷售穴位均價持續提升。

毛利率遠超房地產行業

高價支撐下，殯葬業擁有高毛利率。

自 2014 年并購陵園進入殯葬業，福成股份的殯葬服務業務便以高毛利率支撐公司利潤。2016 年 -2020 年，福成股份殯葬業務毛利率分別為 84.84%、86.78%、87.96%、87.14% 和 81.01%，遠高于福成股份的畜牧及食品加工業 20% 左右毛利率、餐飲業 60% 左右毛利率。

即便福成股份殯葬業務貢獻的營收常年不及總營收 20%，但 2016 年及 2017 年年報均稱，該業務貢獻了公司一半以上利潤，近年仍是貢獻利潤的主要業務。

（福成股份殯葬業務營收占比僅 0.8%，毛利率高達 80%。圖源：福成股份 2020 年年報）

據萬得數據，2016-2020 財年，主業為殯葬的安賢園中國每年的銷售毛利率均不低于 63%。在截至 2021 年 9 月底的半年內，銷售毛利率達 68.47%。

相比下，同樣是與土地相關的生意，不論是 A 股還是港股，主流房地產企業均未錄得如此高毛利率。

2021 年和 2020 年，A 股市值最大的房企萬科 A（000002.SZ）整體毛利率（扣除營業稅金及附加后）為 17.2% 和 22.8%；港股的碧桂園（02007.HK）銷售毛利率為 17.74% 和 21.8%，華潤置地（01109.HK）銷售毛利率為 26.97%、30.86%。

殯葬企業擴張踩雷

2021 年多家殯葬公司迎來利潤提升。

福成股份旗下的主要墓園靈山寶塔陵園，在 2021 年上半年實現凈利潤 4323 萬元，同比增加 312%。財報稱，疫情平穩，客戶前往陵園洽談逐漸恢復正常，公司通過改造墓區環境、豐富墓位類型等方式促進銷售。

2021 年，福壽園銷售墓穴 2.47 萬個，比上一年增加 1.03 萬個。其中，經營性墓穴銷售 1.51 萬個，同比增加 15.6%，此項收益 16.76 億元，同比增加 19%。安賢園中國則在截至 2021 年 9 月底的半年內，實現了墓位和龕位銷售收益 1.43 億港元，同比增加 12.3%。

在有限的區域內促進銷售，已不能滿足殯葬公司的擴張野心。2021 年，福壽園開始了大舉收購。

2021 年 3 月，福壽園與山東菏澤福祿源簽訂投資協定，收購后者 90% 股權；5 月，福壽園收購安徽龍門文化陵園有限公司全部股權，在安徽區域完成合肥、宣城、淮北、巢湖、阜陽等地布局；6 月，與大連市大連灣人文紀念公園項目簽約，以開拓東北地區業務；10 月，福壽園簽約收購河北省涿鹿隆暉天富元寶山開發管理有限公司 30% 股權，實現業務深入京津冀地區。

多項收購完成后，福壽園業務進入全國 19 個省、自治區或直轄市的 40 余座城市。

福壽園收購擴張不是個例。

2021 年 11 月，福成股份在投資者互動平臺稱，福壽園通過并購等有效方式增加土地儲備、提高利潤水平是非常有效的做大企業方式，福成股份始終沒有停止市場拓展的步伐。

但殯葬企業通過收購擴張市場并非沒有風險。

2018 年，福成股份向湖南韶山天德福地陵園有限責任公司（下稱 " 天德福地 "）投資 1.8 億元，取得后者 60% 股權。但天德福地連續兩年未完成業績承諾，2019 年凈利潤虧損 1182 萬元、2020 年凈利潤虧損 580 萬元。2020 年，福成股份才發現天德福地陵園原股東有未披露補充協議且可能存在大額負債，隨后，天德福地被立案偵察。

" 白事生意 " 面臨消費降級挑戰

在行業高毛利率背后，殯葬公司并非沒有隱憂。對殯葬行業而言，除了增加土地儲備以促進銷售的路徑外，企業還需調整業務結構對沖市場環境變化、謀求業績增長。

有跡象顯示，某些年份墓穴銷售數量增長乏力、客戶消費意愿下降等市場環境變化已對業績增長造成影響。

2016 年 -2020 年，福成股份每年營收同比增長幅度均未超過 7%，其中三年甚至出現負增長。2017 年，福成股份營收、凈利潤分別下降 0.76% 和 15.26%，2019 年營收下降 0.47%，2020 年營收和凈利潤分別下降 24.92% 和 42.37%。

2019 年，福成股份年報顯示，殯葬業務收入下降 29.03%，主要是大環境影響，市場競爭加大，銷售量下降，客戶選擇檔次下降等原因所導致。

近年，福壽園和安賢園中國每年營收也未有爆發性增長。

2018 年 -2020 年，福壽園營收分別增長 11.8%、12.1% 和 2.3%。2018 年財報顯示，當年可比較墓園經營性墓穴銷售數量較去年少。

2018-2021 財年，安賢園中國營收同比增長分別約 28%、8%、29% 和 4 %。營收增長較慢的 2021 財年，其旗艦項目浙江安賢園墓位銷售有所減少。

為促進銷售，多家公司均在調整業務結構，適應消費需求。

就市場整體看，高端的藝術墓是墓型價格較高者，生態墓則更節約地塊且普遍價格偏低。福壽園在近年的財報中均指出，公司在擴大生態節地產品和藝術墓的比重，壓縮傳統墓比重，提高土地利用效率。2021 年財年，安賢園中國也著力推行小型化、個性化節地生態葬，如草坪葬、樹葬、黃河葬等。

同時，福壽園還推出了生前契約業務，通過提早鎖定客戶未殯葬和墓園板塊帶來客戶儲備。2021 年，該公司生前契約共簽訂合約 1.38 萬份，同比增長 133.1%。2021 財年，安賢園中國則推出晶石制作創新業務。

疫情對殯葬公司墓穴銷售等業務的影響未完全消失。福壽園推出福壽云祭掃創新服務等，福成股份推出了云祭掃、代客祭掃等互聯網服務。但就推出數字化服務的效果，福壽園、福成股份和安賢園中國未回復時代周報記者。

合作聯系：東方地產dichan@em.eastday.com

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