1.5 億平米庫存待售！東北第一城，官宣救市！

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如果說，東北還有能打的城市，那就只剩下大連了。

盡管相比于山海關以內城市而言，大連的優勢早已不再，但在整個關外東北地區，大連依舊是經濟實力最強的城市，也是房價最高的城市。

在整個中國內地城市經濟排名中，當年光芒四射的東北四大主要城市，逐漸淡出了前十、前二十、前三十強，只有大連仍留在 Top30 強以內。

2021 年年末數據顯示，大連 GDP 規模為 7825.9 億元，位居內地第 29 位。沈陽第 31 位，長春第 33 位，哈爾濱第 48 位。

制圖：城市財經；數據：各城市統計局

然而，就是這樣一個在東北地區最能打的城市，為了解救樓市，于 4 月 1 日正式發布了《關于全面放開落戶條件的通知（征求意見稿）》，向社會征求意見。

所謂《征求意見稿》，其實就是吹風稿，只不過象征性地征求下意見，之后會適時發布正式文件。

在這份《征求意見稿》中，大連明確提出三類人群可以落戶：

第一，有中專以上學歷、認定的專業技術人員、取得國家資格證書的人員，在讀高職、技工學校學生、在大連市簽訂合同并參保的人員、靈活就業且繳納養老與醫保的人員。

第二，戶籍人員的父母、配偶、子女。

第三，批準遷入大連市的單位企業人員。

一句話概括就是，大連現在落戶基本不設門檻，只要不是無業游民，基本誰都能在大連落戶。相當于零門檻落戶。

大連這次全面放開落戶的目的，可謂司馬昭之心路人皆知，救市，全力救市。

02

如果說福州、南昌、昆明等城市開啟零門檻落戶，還有 " 執行政策命令 " 作為幌子的話，大連全面梭哈，則一點借口也沒有。

因為，管理層此前一度要求全面放開落戶的城市，是城區人口 300 萬以下的大中城市。而大連是城區人口超 500 萬的特大城市，不在要求之列。

去年國家統計局披露的超大城市與特大城市名單數據顯示，大連城區常住人口 521 萬人，是 14 個特大城市之一。

沒有放開落戶必要的大連，全面放開落戶，只為一件事情，托底救市。因為，大連樓市太冷了，庫存太多了。

東北樓市整體冷場已經好幾年了，但大連的冷場還是從去年下半年開始的。

去年上半年大連的樓市還相當火熱。到了下半年，信貸收緊的威力顯現，再疊加大連自身調控政策收緊，于 8 月份發布了新政，擴大了限售范圍，并延長了房屋限售時間，規定在中山區、西崗區、沙河口區、甘井子區、高新區購買的新房，以網簽之日算起，五年內不得上市交易。

最終導致下半年大連樓市腰斬，加大了去化周期。

根據克而瑞披露的數據顯示，截止到 2 月末，全國狹義庫存 5.7 億平方米，大連狹義庫存 1400 萬平方米左右。

此外，截止到 2 月份末，全國廣義庫存 38.5 億平方米，其中大連的廣義庫存量 1.5 億平方米左右，位居全國第二。

所謂狹義庫存量，是指已經建好但尚未賣出的現房。

廣義庫存是， 是指現房庫存和期房庫存之和 , 即在狹義庫存的基礎上增加待售期房庫存。

廣義庫存更能反映一個城市的真實庫存量。以人均住房面積 40 平米來計算，全國 38.5 億平方米的庫存，可以容納 1 億人。

38.5 億平方米的庫存量中，大連一座城市就占了 1.5 億，以大連當下人均居住面積 28 平方米計算，1.5 億平方米可以容納 535.7 萬人。

這么多房子，賣給誰？顯然，大連不可能一下子增加 535.7 萬人來消化如此海量庫存。

按照當下大連的銷售速度，即便不再新建住房，大連也要賣 4 年半才能賣完。

克而瑞披露的數據顯示，截止到 2 月末，大連市去化周期高達 55 個月左右，也即約 4.5 年，去化周期位居全國第三。

如此多的庫存，如此長的去化周期，大連房價下行壓力，可以說是非常大。

屋漏偏逢連夜雨的是，大連的成交市場依舊低迷。

據大連統計局數據，今年 1 至 2 月份，全市房地產開發投資同比增長 56.4%；商品房銷售面積 43.4 萬平方米，同比下降 24.4%；商品房銷售額 54 億元，同比下降 29.9%。

03

放開落戶就得了大連樓市嗎？

顯然不能。理由有二：

第一，大連本身的人口競爭力并不強，吸引不了多少人落戶。

七普數據顯示，大連過去十年常住人口增量僅 76 萬人，盡管是東北地區僅有的三個人口增加城市之一，但這點增量放在中心城市中，不值得一提。

更為關鍵的是，最新披露的 29 個省市數據顯示，有 15 個省市自治區常住人口負增長，主要城市中，京津冀的城市人口集體流失。

哈爾濱早就在流失，大連還未披露數據，2021 年是否有人口增量還是個大大的問號。

第二，大連的庫存太多了，大到幾乎可以再裝下一個大連。

前面已經計算，大連 1.5 億平方米廣義庫存，按照大連 28 平方米的人均居住面積計算，可以容納 535.7 萬人。

而大連 2020 年七普時期的常住人口為 745 萬人，其中城區人口 521 萬人。大連尚未賣出的現房與期房，可以裝下當前整個大連市市區的人口。這還沒算上存了二手房，當下的大連是一個供應遠大于需求的市場。

如此多的庫存，顯然不是一個放開落戶能夠解決的。

庫存太多了，任何辦法都沒用，大連房價下行在所難免。

諸葛找房數據顯示，2022 年 2 月大連商品房和商品住宅價格分別為 15205 元 / 平方米和 14478 元 / 平方米，環比分別下降 17.1% 和 28.7%。

這只是個開始，調整還會延續很長時間。大連當地的剛需，可以耐心等待，因為大連已經完全是買方市場，你不用著急，著急的是開發商和地方政府。

至于投資，不建議。

合作聯系：東方地產dichan@em.eastday.com

關鍵詞： 官宣救市