中梁控股：歸母核心凈利潤同比降20%，對若干項目減值撥備

3月30日晚間，中梁控股（02772.HK）披露2021年全年業績。

數據顯示，2021年中梁控股實現合約銷售金額1718億元，同比增長約1.8%，完成全年銷售目標的95.4%；利潤47.56億元。歸母凈利潤27.02億元，同比減少27.81%；歸母應占核心凈利潤29.9億元，同比減少約20.3%；毛利130.3億元，同比減少5.9%；毛利率由2020年的21%下滑至17.1%。對于整體毛利及毛利率減少，中梁控股解釋稱，主要由于受壓于平均售價，年內交付的項目土地收購成本相對有關平均售價較高，因此對若干開發項目作出減值撥備。合約銷售均價約為12000元/平方米，比2020年的12500元/平方米略有下降，公司維持回款率超過85%。

報告期內，中梁控股實現總收入761.1億元，同比增長15.4%，主要來源于物業銷售，其中長三角城市銷售收入占48.2%，中西部城市銷售收入占比38.2%。

截至2021年末，中梁控股現金及銀行結余276.1億元，同比減少約19.3%。有息負債約402億元，同比下降26%，凈負債率35.4%，融資成本約9%。

從“三道紅線”來看，截至2021年末，中梁控股剔除預收款后的資產負債率約為75.8%，凈負債率35.4%，現金短債比大于1。雖然相比2020年公司剔除預收款后的資產負債率有所下降，但仍然高于要求的70%，公司目前為“黃檔”企業。

拿地方面，2021年中梁控股連同合營聯營公司的土地投資總額為526億元，共獲得85個新項目，來自集中供地政策的二線城市占土地投資總額約17%，其他二線城市占22%，三線城市占比51%，四線城市占比約10%。按經濟區劃分，長三角城市的土地投資占比為54%。中梁控股稱，2021年上半年，公司拿地策略采取避開地價競爭激烈的城市，在眾多的二三線城市有效分散投資。到了下半年，公司考慮到房地產市場形勢變得難以預料，土地投資維持在最低水平以保留現金。但盡管2021年土地投資有所放緩，公司仍有充足的可售貨值支持未來的發展。

國際評級機構穆迪此前將其家族評級從“B1”下調至“B2”，展望從“穩定”調整為“負面”。穆迪副總裁兼高級分析師Cedric Lai表示：“評級下調反映出中梁控股由于融資渠道減弱以及未來12個月的到期債務規模龐大，中梁控股再融資風險加大”。同時負面展望反映了穆迪預計在充滿挑戰的經營環境下，該公司的經營和財務表現將在未來12-18個月內減弱。在2023年6月底前，中梁控股約有11億美元的離岸債券到期。鑒于融資渠道減弱，穆迪預計中梁控股可能無法以合理的成本發行大規模新債券，為未來6-12個月到期的債務再融資。穆迪預計其將用內部現金償還上述到期債務，盡管這將限制其運營可用資金。

截至3月30日收盤，中梁控股報2.16港元/股，漲幅2.86%。

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